Prima casa: tasse, notaio, mutuo e costi nascosti senza segreti

Acquistare la prima casa è una delle decisioni finanziarie più delicate nella vita di una persona, ma anche una delle più soddisfacenti. Per questo motivo, chi si avvicina ad un passo talmente importante, non deve concentrarsi solamente o soprattutto sul prezzo dell’immobile, ma deve valutare che l’esborso effettivo è composto da molte altre voci.

Prima di comprare casa, dunque, bisogna imparare ad orientarsi tra concetti come le imposte, gli onorari professionali, i costi bancari e le spese accessorie, tutti fattori che possono incidere in modo significativo sul budget complessivo. Avere una panoramica chiara dei passaggi da affrontare permette di pianificare correttamente ogni fase, dal compromesso al rogito, ed anche di evitare sorprese più o meno costose in corso d’opera. Molti futuri proprietari, così, si rivolgono a portali come l’autorevole notaiofacile.it, utile per comprendere come variano le regole in base alle normative vigenti e quali agevolazioni spettano a chi acquista la prima casa in Italia.

Di seguito verrà fatto un excursus, alla luce della situazione italiana nel 2025, dei costi principali da considerare quando si acquista la prima casa con mutuo. Alcune voci si applicano sia nel caso in cui si acquisti da privato che da un’impresa, sia che si tratti di una nuova costruzione che di un immobile già usato, mentre altre possono essere applicate solamente in particolari circostanze.

Tasse e imposte: quanto incide il fisco sull’acquisto

Il primo blocco di spesa da analizzare quando si acquista la prima casa riguarda le imposte legate all’atto di compravendita. Se l’acquisto avviene da un privato, l’imposta di registro per la prima casa ammonta generalmente al 2% del valore catastale dell’immobile. A questa si aggiungono due imposte fisse, ipotecaria e catastale, pari a 50€ ciascuna.

Nel caso in cui l’acquirente compri da un’impresa costruttrice soggetta a IVA, l’imposta principale è l’IVA al 4%, mentre le altre imposte vengono applicate in misura fissa, spesso intorno ai 200€ ciascuna. Queste percentuali risultano spesso più basse rispetto all’acquisto della seconda casa, ma hanno comunque un impatto rilevante sul costo finale. Subito dopo le imposte si posiziona l’onorario del notaio per il rogito, obbligatorio per legge, che dipende dal valore dell’immobile e dalla complessità dell’atto. 

Indicativamente, per una compravendita base ci si muove in una fascia che oscilla tra 1.500 e 3.000€. Per avere un’idea più precisa, esistono online strumenti per il calcolo spese notarili, grazie a cui gli utenti possono simulare l’impatto delle voci connesse al rogito. Compiti del notaio, si ricorda, sono la verifica della piena regolarità giuridica dell’immobile, il controllo di eventuali ipoteche, trascrizioni, vincoli urbanistici e la tutela di entrambe le parti coinvolte nel passaggio di proprietà.

Richiedere un mutuo: istruttoria, imposta sostitutiva e costi collegati

Se l’acquisto della prima casa è finanziato da un mutuo, si aggiunge un secondo insieme di costi inevitabili. L’imposta sostitutiva, usufruendo delle agevolazioni per la prima casa, è pari allo 0,25% dell’importo erogato dal mutuo. A questa voce seguono le spese di istruttoria richieste dalla banca, che coprono la verifica della documentazione del cliente, la valutazione interna del merito creditizio e la gestione della pratica. A ciò si sommano i costi per la perizia tecnica dell’immobile, necessaria affinché l’istituto finanziatore possa stimare correttamente il valore del bene e calcolare la percentuale finanziabile. Quasi sempre è obbligatoria anche l’assicurazione incendio e scoppio, talvolta accompagnata da ulteriori polizze facoltative. L’atto di mutuo comporta, inoltre, un secondo intervento del notaio, che deve redigere e registrare il contratto con cui si iscrive l’ipoteca a garanzia del finanziamento. Anche qui l’onorario varia in funzione dell’importo finanziato e delle formalità necessarie. In alcuni casi, poi, le banche applicano costi periodici di gestione della pratica o commissioni aggiuntive di mantenimento del mutuo, che è bene verificare prima della firma del contratto.

Costi accessori, intermediari ed altre spese

All’interno del budget complessivo, vanno considerati anche i costi legati ai servizi professionali. Se l’acquisto avviene tramite un’agenzia immobiliare, la provvigione dell’intermediario è in genere compresa tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita, a cui va aggiunta l’IVA. Nel caso di immobili particolari, ereditati, con necessità di sanatorie o con documentazione incompleta, possono essere necessari ulteriori interventi di tecnici, geometri o legali. Chi si affida a un mediatore creditizio per ottenere il mutuo, invece, dovrà considerare anche le eventuali commissioni di consulenza. Prima di imbarcarsi nell’acquisto della prima casa, è fondamentale, dunque, conoscere tutte le imposte, gli onorari, i costi finanziari e quelli accessori, in modo da valutare attentamente la gestione del proprio budget ed evitare imprevisti.