Interessi passivi mutuo: come funziona la detrazione se la casa è in affitto?

Nell'ambito delle politiche fiscali italiane, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti importanti riguardo alle detrazioni sugli interessi passivi dei mutui, in particolare per gli immobili locati. Questa tematica, oggetto della risposta all'interpello numero 13 del 23 gennaio 2024, riveste una notevole importanza per i proprietari di immobili locati e per coloro che intendono acquistarli.

Detrazione interessi passivi mutuo: cos’è e come funziona

L'articolo 15 del TUIR regola la detraibilità IRPEF del 19% sugli interessi passivi dei mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale, con un limite di 4.000 euro annui di spesa. Questa agevolazione è valida per i contratti di mutuo stipulati entro 12 mesi dall'acquisto dell'immobile, e l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto.

La detrazione spetta anche per lavori di ristrutturazione, in caso di acquisto di immobile locato, e in situazioni di trasferimento per lavoro o ricovero sanitario, purché l'immobile non sia affittato. La detrazione è fruibile per l'intero importo degli interessi pagati, indipendentemente dalla quota di proprietà dell'immobile.

In caso di separazione o divorzio, la detrazione è concessa per la quota di competenza del coniuge residente nell'immobile.

Per i mutui stipulati prima del 1993, le condizioni per la detrazione sono diverse.

I pagamenti devono essere effettuati tramite metodi tracciabili, e la detrazione è applicabile anche ai non residenti per l'acquisto della prima casa in Italia. La detrazione è ammessa anche per mutui stipulati dopo il 2001, sempre nel rispetto del limite di 4.000 euro di spesa annua.

Detrazione interessi passivi mutuo con immobili locati: criteri per l’accesso

Per poter beneficiare delle detrazioni sugli interessi passivi dei mutui in presenza di immobili locati, è necessario soddisfare determinati requisiti. In primo luogo, il proprietario deve notificare al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione entro tre mesi dall'acquisto dell'immobile. Inoltre, l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio. Queste condizioni sono fondamentali per poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa italiana.

Cosa implica l’art. 30 della Legge n. 392/1978

L'articolo 30 della legge n. 392/1978 gioca un ruolo chiave nel contesto delle detrazioni sugli interessi passivi del mutuo. Questo articolo stabilisce le procedure per liberare un immobile locato, nel caso in cui il locatario non adempia spontaneamente al rilascio. Ai fini delle detrazioni, è fondamentale che il proprietario intraprenda l'azione giudiziale nei termini stabiliti e rispetti i requisiti per adibire l'immobile ad abitazione principale entro il periodo previsto dalla legge.

Esempi pratici e scadenze

Per illustrare meglio il concetto, prendiamo in esame un caso in cui un soggetto acquista una casa il 13 dicembre 2023. Se questo soggetto non avvia l'azione giudiziale entro tre mesi successivi all'acquisto, quindi entro il 13 marzo 2024, perderà il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo.

Detrazione interessi passivi mutuo: approfondimenti normativi

L'articolo 15, comma 1, lettera b), del TUIR stabilisce le condizioni per la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi dei mutui ipotecari. Per accedervi, è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, condizione che si applica ai mutui stipulati dal 1993 in poi. La circolare numero 14/2023 dell'Agenzia delle Entrate chiarisce ulteriormente questi aspetti, ponendo l'accento sulle specificità degli immobili locati e sulle procedure da seguire.

Nel contesto delle azioni giudiziarie per liberare un immobile locato, è fondamentale rispettare le tempistiche previste dalla legge. In particolare, l'articolo 447-bis del codice di procedura civile prevede che il proprietario debba intraprendere azioni legali entro tre mesi dall'acquisto, nel caso in cui il locatario non lasci l'immobile alla prima scadenza contrattuale. Il mancato rispetto di questa tempistica preclude la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali.

Perché l’atto di "Intimazione di Licenza o di Sfratto" è importante

Un aspetto rilevante per accedere alle agevolazioni fiscali è dunque la notifica all'inquilino dell'atto di "intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione" entro tre mesi dall'acquisto dell'immobile. L'articolo 15, comma 1, lettera b) del Tuir prevede che, per gli immobili locati, la detrazione degli interessi passivi è subordinata al rispetto di questa condizione e all'adibizione dell'unità immobiliare ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

In situazioni di locazione soggette al diniego di rinnovazione, il processo per convalida di licenza o sfratto non può essere applicato. Invece, è necessario seguire un procedimento specifico, distinto da quello regolato dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile. Tale procedimento, previsto dall'articolo 30 della legge n. 392 del 1978, deve essere avviato entro tre mesi dall'acquisto per poter accedere alla detrazione sugli interessi passivi del mutuo.