La normativa italiana offre specifiche agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, disciplinate dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Un recente interpello ha sollevato una questione particolare riguardante la revoca di un contratto a favore di terzo e le relative conseguenze fiscali.
Gli Istanti, definiti come "Promittente" e "Stipulante" in un contratto a favore di terzo, hanno stipulato un atto notarile in cui la Stipulante, rappresentando anche il figlio minore, ha acquistato metà della proprietà di un appartamento. Il figlio, in qualità di "Terzo", ha richiesto l'agevolazione prima casa tramite i suoi rappresentanti legali. Tuttavia, la Stipulante intende ora revocare il contratto, restando l'unica titolare dei diritti ceduti.
L'agevolazione prima casa prevede un'aliquota ridotta del 2% per gli atti traslativi della proprietà di abitazioni, con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per beneficiare dell'agevolazione, l'immobile deve essere situato nel comune di residenza dell'acquirente o dove l'acquirente intende stabilire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto. Inoltre, l'acquirente non deve possedere altri immobili con le stesse agevolazioni né in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale.
Il contratto a favore di terzo, disciplinato dall'articolo 1411 del codice civile, consente allo Stipulante di trasferire un diritto a un terzo. Tuttavia, finché il terzo non dichiara di voler profittare del contratto, la stipulazione può essere revocata. Nel caso in esame, il Terzo non ha reso tale dichiarazione, pertanto, la Stipulante ha diritto di revocare il contratto.
Secondo l'interpretazione degli Istanti, la revoca del contratto a favore del Terzo comporta la risoluzione della prestazione traslativa con effetto retroattivo, equiparabile agli atti risolutivi di cui all'art. 28 del d.P.R. 131/1986. Ciò implica il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, senza decadere dall'agevolazione prima casa.
L'Agenzia delle Entrate ha precisato che le norme sulle agevolazioni fiscali devono essere interpretate rigorosamente. L'agevolazione prima casa spetta solo se l'acquirente soddisfa tutti i requisiti al momento della stipula dell'atto, inclusa la dichiarazione di voler profittare della stipulazione nel caso di un contratto a favore di terzo.
Per i minori, l'agevolazione prima casa può essere richiesta dai genitori in qualità di legali rappresentanti. Tuttavia, nel caso in cui il minore non dichiari di voler profittare della stipulazione, la revoca del contratto da parte del genitore è possibile, senza che ciò comporti la decadenza dall'agevolazione.
La revoca del contratto a favore di terzo, se il terzo non ha dichiarato di voler profittare della stipulazione, non determina la decadenza dall'agevolazione prima casa. La Stipulante, pertanto, dovrà versare solo le imposte di registro in misura fissa, mantenendo l'agevolazione originariamente richiesta.
Di seguito i riferimenti normativi presi in considerazione per analizzare il caso e dare un parere da parte dell’Agenzia delle Entrate:
La normativa italiana offre agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, disciplinate dalla Nota II-bis del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Un recente interpello ha trattato la revoca di un contratto a favore di terzo, dove la Stipulante, rappresentante il figlio minore, intende revocare l'acquisto dell'immobile. La revoca non comporta la decadenza dell'agevolazione fiscale se il terzo non ha dichiarato di voler profittare del contratto, e la Stipulante dovrà solo pagare le imposte di registro in misura fissa.
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano di Roma
Quotidiano telematico. Registrato al n.12/2015 del 21 gennaio 2015 Tribunale di Roma. Direttore Emanuela Valente.
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