Divieti condominiali: cosa si può vietare davvero (e cosa no)

Non tutti i condomini sono felici delle regole condominiali. A volte basterebbe poco per evitare malcontenti e vivere serenamente. In questi giorni sono arrivate numerose richieste di chiarimenti sui divieti condominiali. In molti si chiedono: “Il regolamento può vietare gli animali?”, “Airbnb è vietabile in condominio?”, “Si può fumare sul balcone?”, “Serve l’autorizzazione per mettere il condizionatore in facciata?”.

Se il mondo cambia, spesso in fretta, le norme non sempre tengono il passo. In materia di divieti condominiali, i principali riferimenti normativi sono l’articolo 1138 c.c. (regolamento condominiale) e l’articolo 844 c.c. (immissioni di fumi, odori e rumori); e, infine, per gli interventi del singolo, gli articoli 1102, 1122 e 1122-bis, relativi all’uso delle parti comuni, alle opere e agli impianti.

Divieti condominiali: quando il divieto “tiene” e quando no

Muovendo dalle disposizioni normative, si può affermare che un regolamento assembleare, se approvato a maggioranza, può contenere regole generali di uso e convivenza. Allo stesso tempo, il regolamento non può comprimere i diritti del singolo oltre quanto previsto dalla legge.

La presenza di limitazioni forti, come ad esempio il divieto di svolgere un’attività all’interno delle unità immobiliari, richiede un regolamento contrattuale accettato da tutti i condomini e opponibile ai terzi solo se trascritto. Come riportato dallo Studio Cerbone, la Cassazione ha chiarito questo aspetto nella sentenza n. 24526/2022. Presentando i divieti d’uso nelle proprietà esclusive come vere e proprie servitù reciproche, l’assenza di trascrizione impedisce l’opponibilità delle relative regole agli acquirenti successivi.

Cosa non si può vietare: animali domestici

Altro tema delicato è il divieto relativo agli animali domestici nei condomini. Va detto che, ai sensi dell’articolo 1138 della legge n. 220/2012, come riporta Brocardi.it, il regolamento non può contenere il divieto di possedere o detenere animali domestici.

Tuttavia, nel regolamento possono essere inserite regole relative a sicurezza e igiene (ad esempio uso del guinzaglio, pulizia, responsabilità per danni), purché non si traducano di fatto in un divieto mascherato.

Cosa si può vietare (se scritto bene): B&B e locazioni brevi

Nell’ipotesi in cui il regolamento contrattuale riporti il divieto in modo chiaro ed esista la trascrizione della clausola per “case di alloggio”, “attività ricettive”, “B&B” o locazioni brevi (inferiori a X mesi), il divieto è valido ed è azionabile nei confronti di proprietario e conduttore. Una precisazione arrivata dalla Cassazione, con l’ordinanza n. 2770/2025 (secondo quanto riportato da Mister Lex), conferma che il condominio può pretendere la cessazione dell’attività di B&B se esercitata in violazione del divieto. Tale disciplina riprende il principio contenuto nella sentenza della Cassazione n. 24526/2022 in merito alla natura reale (servitù) delle clausole limitative.

Immissioni e convivenza: fumo, odori di barbecue, rumori

Odori, fumo e rumori non sono ben tollerati in un contesto condominiale. Ciascuna di queste situazioni ricade nell’ambito dell’art. 844 c.c. secondo cui ognuno deve tollerare le immissioni entro la normale tollerabilità, valutata caso per caso (intensità, durata, orario, contesto).

È importante sottolineare che la normativa non prevede un “divieto assoluto” di fumare sul balcone privato della propria abitazione. L’illecito sussiste quando fumo od odori superano la normale tollerabilità, con possibile inibitoria e risarcimento, come previsto dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 7875/2009 (relativa a fumo molesto proveniente da un esercizio commerciale).

Condizionatori, antenne, rinnovabili: quando sì e quando no

Altra nota dolente riguarda l’installazione del condizionatore, dell’antenna o di altri dispositivi esterni. L’installazione è ammessa se non lede il decoro architettonico e non limita o impedisce l’uso della cosa comune, come previsto dagli articoli 1102 e 1122 del codice civile.

Gli impianti individuali installati sulle parti comuni del condominio (ad esempio per energie rinnovabili o per la ricezione TV) sono disciplinati dall’art. 1122-bis c.c.. In particolare, la Cassazione, con la sentenza n. 17975/2024, ha spiegato che l’installazione su parti comuni non richiede l’autorizzazione dell’assemblea se non comporta l’alterazione del decoro architettonico né limita o impedisce l’uso altrui. In caso contrario, l’installazione è non solo contestabile, ma anche rimovibile.