Trattamento IVA cooperativa edilizia per alloggi soci: come funziona

La gestione fiscale nelle cooperative edilizie, in particolare nel contesto dell'assegnazione di alloggi ai soci, solleva questioni complesse relative al trattamento dell'IVA. In questo articolo andremo a esplorare in dettaglio le normative e le prassi amministrative che regolamentano tali operazioni, evidenziando le implicazioni fiscali per le cooperative che operano sia in regime di proprietà divisa sia in quello di proprietà indivisa.

Trattamento IVA nella cooperativa edilizia

Le cooperative edilizie svolgono un ruolo significativo nel settore immobiliare, facilitando l'accesso alla casa mediante la costruzione e l'assegnazione di alloggi a costi contenuti. Queste entità, pur perseguendo scopi non lucrativi, si trovano a gestire operazioni soggette a normative IVA complesse, in particolare quando assegnano gli alloggi ai propri soci.

La soggettività IVA della cooperativa edilizia

Una questione fondamentale riguarda la soggettività passiva IVA delle cooperative edilizie. Essendo entità che svolgono attività d'impresa, queste cooperative possono esercitare il diritto alla detrazione dell'IVA per le operazioni attive. Ciò implica la possibilità di compensare l'IVA detraibile con altri tributi o di richiederne il rimborso, secondo le normative vigenti.

La qualificazione delle somme versate dai soci

Un aspetto critico nel contesto fiscale è la qualificazione delle somme versate dai soci, sia per la copertura delle spese correnti sia per il rimborso delle rate del mutuo contratto per la costruzione degli alloggi. La questione verte sulla distinzione tra contributi fuori campo IVA, quali conferimenti in denaro senza diretto nesso con l'assegnazione degli immobili, e operazioni attive soggette a IVA.

Il trattamento IVA dell’assegnazione degli alloggi

L'operazione di assegnazione degli alloggi ai soci rappresenta l'unica operazione attiva significativa per molte cooperative edilizie. Ai fini dell'IVA, tale operazione è assimilabile alle cessioni di beni, con la base imponibile determinata secondo criteri specifici che tengono conto del costo di costruzione e di eventuali contributi pubblici.

Agevolazioni fiscali

Le cooperative edilizie possono avvalersi di agevolazioni fiscali, come il Superbonus e altri bonus edilizi, che influenzano il trattamento dell'IVA. L'adozione dello sconto in fattura e la gestione del credito IVA derivante da tali lavori richiedono un'attenta pianificazione fiscale, per massimizzare i benefici e assicurare la conformità alle normative.

Tipologie di cooperativa edilizia e trattamento IVA

Le cooperative edilizie si distinguono principalmente in due categorie:

• A proprietà indivisa;
• A proprietà divisa.

Le prime costruiscono alloggi per affidarli in godimento ai soci, mantenendo la proprietà degli immobili e garantendone manutenzione e gestione. I soci versano un canone per l'uso dell'alloggio, creando un diritto reale di godimento basato sul contratto societario.

Diversamente, le cooperative a proprietà divisa mirano a trasferire la proprietà degli alloggi ai soci, procedendo al frazionamento del mutuo e all'assegnazione definitiva tramite atto notarile. In questa configurazione, la cosiddetta proprietà cooperativa ha una natura transitoria, destinata a convertirsi in proprietà individuale degli alloggi.

Il trattamento dell'IVA varia significativamente tra le due tipologie di cooperative:

• Per le cooperative a proprietà indivisa, le assegnazioni in godimento di alloggi sono soggette a IVA. La base imponibile corrisponde all'ammontare dei canoni di godimento, con l'imposta esigibile all'atto del pagamento periodico dei canoni.
• Nelle cooperative a proprietà divisa, le assegnazioni degli alloggi ai soci sono considerate come cessioni di beni, seguendo il regime IVA applicabile alle cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate sul caso specifico

Un caso esaminato dall'Agenzia delle Entrate riguarda una cooperativa che, pur dichiarandosi a proprietà indivisa, non richiedeva canoni di godimento ai suoi soci per gli alloggi assegnati. Tale mancanza di canone ha sollevato questioni sulla sua soggettività passiva IVA, dato che il diritto alla detrazione dell'IVA presupporrebbe l'esistenza di operazioni soggette a imposta.

La conclusione dell'Agenzia delle Entrate è stata che, in assenza di un canone di godimento, non sussiste il presupposto per la soggettività passiva IVA, eliminando quindi la possibilità per la cooperativa di vantare un credito IVA utilizzabile in compensazione o richiesto a rimborso.

L'Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito il trattamento delle somme versate dai soci per il rimborso del mutuo contratto dalla cooperativa. Questi versamenti, considerati come finanziamenti dei soci, non possono essere visti come conferimenti in denaro esenti da IVA. Al momento dell'assegnazione degli alloggi, tali somme versate dai soci contribuiscono a formare il corrispettivo unitario per l'assegnazione, inducendo la cooperativa a operare, di fatto, come una cooperativa a proprietà divisa ai fini IVA.