Contratto di affitto 4+4: cos’è e come funziona

Il contratto di affitto 4+4 rappresenta una delle forme più comuni di affitto in Italia. Consente a proprietari e inquilini di avere stabilità e sicurezza attraverso una durata minima garantita. Questa tipologia di contratto offre un periodo iniziale di quattro anni, seguito da un rinnovo automatico per altri quattro anni, a meno che non venga data una disdetta da una delle parti.

Contratto di affitto 4+4: caratteristiche principali

Il contratto di locazione 4+4 viene sottoscritto tra il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino) per affittare un immobile per quattro anni, rinnovabili automaticamente per altri quattro. Il canone è liberamente concordato tra le parti, offrendo flessibilità nei prezzi rispetto ai contratti a canone concordato. Tuttavia, il rinnovo non è automatico per il locatore, che può recedere solo in specifiche circostanze previste dalla legge.

Contratto di affitto 4+4: obblighi di registrazione e costi associati

La registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dalla data di decorrenza, se antecedente. Le imposte per la registrazione, non applicabili in caso di cedolare secca, sono ripartite equamente tra locatore e conduttore.

• Imposta di registro: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
• Imposta di bollo: 16 euro ogni quattro pagine scritte o 100 righe, per ogni copia da registrare.

Durata e rinnovo del contratto di affitto 4+4

La durata minima del contratto 4+4 è di quattro anni, rinnovabili per altri quattro. Se il contratto prevede una durata inferiore, la clausola è nulla e si riconduce alla durata minima di quattro anni. Al termine degli otto anni, si può procedere con ulteriori proroghe, rinnovi con condizioni nuove o la rinuncia al rinnovo.

Cedolare secca e vantaggi per il locatore

Il locatore può aderire al regime di cedolare secca, con aliquota al 21%, che elimina l’imposta di registro e di bollo. La comunicazione al conduttore deve essere fatta tramite raccomandata prima della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo che la cedolare secca è un regime fiscale che permette ai proprietari di immobili delle categorie da A1 ad A11 (esclusa A10) di sostituire l'Irpef e le imposte di registro e bollo con un'unica aliquota del 21% sul canone annuo. I proprietari che scelgono questa opzione devono inviare una comunicazione all'inquilino tramite raccomandata, rinunciando all'aggiornamento del canone.

Quando conviene la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è vantaggiosa per i proprietari che non beneficiano di sgravi fiscali rilevanti, come quelli legati alla ristrutturazione o all'efficientamento energetico, e che hanno redditi elevati. Infatti, l'Irpef sugli affitti varia dal 23% al 43%, rendendo la cedolare secca una scelta fiscalmente conveniente.

Clausole del contratto 4+4

Il contratto di locazione 4+4 può essere personalizzato in base alle esigenze di entrambe le parti. Alcune clausole aggiuntive comuni includono:

• Cedolare secca: adozione del regime fiscale agevolato.
• Deposito cauzionale: generalmente equivalente a due o tre mensilità.
• Garanzie accessorie: inserimento di un garante per ulteriore sicurezza.

Possibilità di recesso

Il contratto di locazione 4+4 permette entrambe le parti di recedere, con alcune differenze:

• Conduttore: può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con un preavviso di almeno 6 mesi tramite raccomandata.
• Locatore: può rifiutare il rinnovo alla prima scadenza di 4 anni solo per le motivazioni elencate nell'Art. 3, comma 1, della Legge 431/98, come l'utilizzo dell'immobile per sé o familiari, la vendita o lavori di ristrutturazione.

Vantaggi per inquilini e proprietari

Il contratto di locazione 4+4 offre benefici a entrambe le parti. Per gli inquilini, la principale attrattiva è la stabilità: per 4 o 8 anni, il canone rimarrà fisso, salvo gli aggiornamenti Istat. Per i proprietari, il vantaggio risiede in un reddito stabile a lungo termine e nella considerazione positiva delle banche in caso di richiesta di finanziamenti.