Quando lo sfratto è impossibile: tutti i casi

La gestione di un immobile in affitto può riservare numerose sfide, tra cui il mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino. Tuttavia, in alcuni casi, anche in presenza di inadempienza, la legge prevede specifiche tutele per l'inquilino che impediscono o ritardano lo sfratto. Vediamo nel dettaglio quali sono tutte le circostanze che rendono lo sfratto impossibile.

Sfratto impossibile: la procedura per cacciare via gli inquilini morosi

In Italia, la procedura di sfratto per morosità è regolata dall'art. 658 del codice civile e si applica quando l'inquilino non paga l'affitto entro 20 giorni dalla data prevista o quando le spese condominiali arretrate superano il valore di due mensilità. Il primo passo per il proprietario è inviare una lettera di diffida, dando all'inquilino un termine per sanare il debito. Se il pagamento non avviene, si può procedere con l'intimazione dello sfratto e la citazione dell'inquilino davanti al giudice per la convalida.

Sfratto impossibile: quali sono le situazioni che bloccano lo sfrutto

Esistono diverse situazioni in cui uno sfratto non può essere eseguito, anche in presenza di morosità. Tra le casistiche più rilevanti in cui un inquilino può evitare lo sfratto, vi è l'assenza di un contratto di locazione regolarmente registrato. In caso di affitto in nero, il locatore non può richiedere né il pagamento delle mensilità arretrate né avviare un procedimento di sfratto. In tali casi, l'inquilino può chiedere la restituzione dei canoni già versati.

Le tutele per gli inquilini disabili e altre categorie vulnerabili

Gli inquilini che rientrano in categorie vulnerabili, come disabili tutelati dalla Legge 104, anziani oltre i 65 anni, disoccupati, persone in cassa integrazione e malati terminali, possono beneficiare di proroghe speciali. In caso di comprovata difficoltà economica o problemi di salute insorti dopo la firma del contratto, il termine di grazia può essere esteso fino a 120 giorni, con la possibilità di ulteriori proroghe fino a 18 mesi in casi particolarmente gravi.

Famiglie con minori

Particolare attenzione è riservata alle famiglie con minori. Se i genitori non hanno un'altra sistemazione, intervengono i servizi sociali. Durante questo periodo, il processo di sfratto viene temporaneamente sospeso, prolungando così i tempi necessari per la risoluzione del caso.

Procedura di occupazione senza titolo

Nel caso di affitto in nero, il locatore può avviare una causa per "occupazione senza titolo" per riappropriarsi dell'immobile. Questa procedura, tuttavia, è lunga e costosa, con tempi di risoluzione che possono superare i due anni. Durante questo periodo, il giudice può richiedere il versamento di un'indennità per l'occupazione abusiva, ma l'importo è solitamente inferiore al canone di mercato.

Opposizione allo sfratto

L'inquilino può opporsi allo sfratto esecutivo presentando una prova scritta o per gravi motivi. Tra le modalità di opposizione, l'inquilino può contestare l'ammontare richiesto dal locatore per errori di calcolo, richiedere la compensazione tra debiti e crediti o dimostrare di aver sanato la morosità prima dell'udienza. Se l'inquilino versa le somme dovute prima della pronuncia del giudice, la procedura di sfratto viene interrotta.

Esecuzione dello sfratto: tempistiche e condizioni

Se il giudice convalida lo sfratto, l'inquilino ha ulteriori termini per il pagamento delle somme dovute, inclusi gli interessi e le spese. In caso di difficoltà economiche o problemi di salute verificatisi dopo la stipula del contratto, il termine di grazia può essere prorogato. Tuttavia, questa proroga può essere concessa solo tre volte in quattro anni. In questo caso si parla di termine di grazia.

Questo periodo, generalmente di 90 giorni, è concesso dal giudice per permettere al locatario di saldare i debiti di locazione, gli interessi e le spese legali. In circostanze di comprovate difficoltà economiche o problemi di salute insorti post-contratto, il termine può essere prorogato fino a 120 giorni.

La convalida dello sfratto

All'udienza di convalida dello sfratto possono verificarsi diverse situazioni:

• L'inquilino può non presentarsi, in tal caso il giudice emette la convalida dello sfratto;
• L'inquilino può chiedere un termine per pagare;
• L’inquilino può presentare opposizione.

In caso di opposizione, si instaura una causa che si conclude con una sentenza che può confermare o meno lo sfratto.

Sfratto impossibile e misure di protezione per gli inquilini in difficoltà

La legge prevede misure di protezione per gli inquilini in difficoltà economica o di salute. In tali casi, il giudice può sospendere lo sfratto e concedere ulteriori termini per il pagamento delle somme arretrate. Inoltre, per i casi di sfratto dovuti alla scadenza del contratto, la proroga può essere estesa fino a 18 mesi, con valutazione caso per caso da parte del giudice.

Sfratto commerciale

Anche per gli immobili commerciali esistono specifiche tutele. Se il contratto di locazione non è regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, non è possibile avviare la procedura di sfratto. Questo obbliga i proprietari a seguire la normativa vigente per evitare complicazioni legali.