Detrazione IVA per immobili destinati a case vacanze

La Risposta n. 392/2023 dell'Agenzia delle Entrate affronta la questione della detrazione dell'IVA per l'acquisto di immobili a destinazione abitativa utilizzati come case vacanze. La società richiedente, ALFA S.r.l., ha esposto il quesito riguardante la possibilità di detrarre l'IVA pagata per l'acquisto di una villa destinata alla locazione turistica.

Detrazione IVA per immobili destinati a case vacanze: come funziona

ALFA S.r.l., con oggetto sociale principale nell'attività immobiliare, intende acquistare una villa di pregio per destinarla alla locazione turistica. La villa, acquistata nel 2018 da Immobiliare DELTA Srl, è stata oggetto di una significativa ristrutturazione per essere locata a soggetti terzi. La cessione dell'immobile avverrà al prezzo di 3.200.000 euro, con un'IVA del 10% in quanto la vendita avviene entro 5 anni dalla ristrutturazione.

Secondo l'articolo 19-bis1, comma 1, lettera i) del DPR 633/1972 (Decreto IVA), l'IVA assolta per l'acquisto di fabbricati abitativi è generalmente indetraibile, salvo eccezioni per specifiche attività economiche. La società richiedente ritiene che la locazione turistica dell'immobile sia assimilabile a un'attività alberghiera, per la quale l'indetraibilità dell'IVA non dovrebbe applicarsi.

Pertanto, ALFA S.r.l. ritiene che l'attività di locazione turistica, qualificata come "case vacanze", debba essere considerata una vera e propria attività commerciale rilevante ai fini IVA. Pertanto, l'IVA assolta per l'acquisto dell'immobile dovrebbe essere detraibile. La società si basa sull'articolo 9 della direttiva 2006/112/CE, secondo cui è soggetto passivo IVA chiunque esercita un'attività economica, inclusa la locazione di beni immobili con finalità turistiche.

Riepilogando, per ALFA S.r.l., la locazione della villa come casa vacanze rappresenta un'attività economica rilevante ai fini IVA. La società ritiene che l'operazione di locazione turistica sia imponibile con un'aliquota IVA del 10%, in quanto configurabile come prestazione di servizi di una "struttura ricettiva" secondo la Tabella A, Parte III, allegata al Decreto IVA.

In conclusione, ALFA S.r.l. desidera sapere se può detrarre l'IVA assolta sull'acquisto dell'immobile, classificato come abitativo (categoria A/7), ma a un'attività commerciale di locazione turistica.

Requisiti per la qualificazione di attività alberghiera o para-alberghiera

Affinché l'attività di locazione turistica sia assimilabile a quella alberghiera, è necessario che l'attività offra servizi accessori di natura alberghiera, come pulizia e riassetto degli ambienti, cambio della biancheria e altri servizi che soddisfano i bisogni dei clienti. La giurisprudenza della Corte di Cassazione conferma che la differenza tra locazione di immobili e servizi para-alberghieri risiede nella presenza di questi servizi accessori.

Detrazione IVA per immobili destinati a case vacanze: cosa dice l’Agenzia delle Entrate

La Risoluzione n. 18/E del 2012 chiarisce che gli immobili abitativi utilizzati per attività ricettive (gestione di case vacanze, affittacamere, ecc.) sono trattati come fabbricati strumentali ai fini IVA. Questi immobili, se utilizzati per prestazioni di servizi imponibili ad IVA, permettono la detrazione dell'IVA anche se la classificazione catastale è abitativa.

La Corte di Cassazione, infatti, ha stabilito che la detrazione IVA è correlata all'effettiva destinazione dei beni e servizi acquistati per l'attività imprenditoriale. Questo significa che la detrazione è ammessa se l'immobile, anche se classificato come abitativo, è concretamente utilizzato per attività economiche rilevanti ai fini IVA, come le locazioni turistiche.

Nel caso di ALFA S.r.l., l'acquisto della villa destinata a locazione turistica implica la continuazione dell'attività ricettiva già avviata da Immobiliare DELTA Srl. La gestione della villa sarà affidata a DELTA Srl, che opererà come outsourcer sulla base di un mandato con rappresentanza, il che significa che gli effetti giuridici delle operazioni compiute ricadranno direttamente su ALFA S.r.l.

Se l'attività di locazione turistica viene svolta nel rispetto della normativa di settore, le prestazioni di alloggio sono soggette ad IVA al 10%, come previsto dal numero 120 della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto IVA. Questo comporta che l'IVA assolta per l'acquisto della villa e per i relativi servizi di gestione e manutenzione è detraibile.

L'Agenzia delle Entrate ha confermato che, se l'immobile abitativo è utilizzato per un'attività economica di tipo ricettivo, l'IVA relativa all'acquisto e alla gestione dell'immobile è detraibile. La detrazione è possibile poiché le prestazioni di alloggio in case vacanze sono imponibili ad IVA, rendendo le spese correlate detraibili.

Per ALFA S.r.l., ciò significa che può detrarre l'IVA assolta sull'acquisto della villa, a condizione che l'attività di locazione turistica sia conforme alle norme settoriali e offra servizi accessori che qualificano l'uso dell'immobile come struttura ricettiva.