Affitto senza registrazione? Ecco cosa rischi e come evitare multe salate

Quando si parla di affitti, è fondamentale sapere che il contratto di locazione deve sempre essere registrato. Non farlo può comportare multe salate, come stabilito dalla legge.

Per questo motivo, circa dieci anni fa è stata introdotta la cedolare secca, un sistema che offre una tassazione più semplice e conveniente, aiutando molti a mettere in regola i propri affitti.

Ma attenzione: anche scegliendo la cedolare secca, la registrazione del contratto resta obbligatoria. 
Non rispettare questa regola può portare a sanzioni davvero pesanti, che arrivano fino al 140% dell’imposta dovuta.

In questo articolo, ti spiegherò cosa si rischia se non si registra il contratto di affitto, come registrarlo e come avvengono i controlli.

Cosa rischi se non registri il contratto di affitto

La legge prevede sanzioni specifiche in caso di ritardo o mancata registrazione del contratto di locazione di un immobile. È importante conoscerle per evitare conseguenze economiche rilevanti.

In particolare, se il contratto non viene registrato, la sanzione può variare dal 120% al 140% dell’imposta di registro dovuta.

Nel caso in cui venga occultata solo una parte del canone di locazione, la multa può essere ancora più elevata, oscillando tra il 200% e il 400% della maggiore imposta dovuta.

In sintesi, le penalità cambiano in base alla specifica situazione del contratto, ma risultano sempre piuttosto severe.

Fortunatamente, è possibile ridurre le sanzioni grazie al meccanismo del ravvedimento operoso: più rapidamente si interviene per regolarizzare la posizione, minori saranno le imposte e le sanzioni da versare.

Come registrare correttamente il contratto di affitto

È fondamentale sapere che la registrazione del contratto di locazione è obbligatoria in ogni caso, indipendentemente dall’importo del canone concordato.

La responsabilità di registrare il contratto spetta al locatore, che è anche la persona a cui vengono indirizzate eventuali sanzioni in caso di mancata registrazione.

L’unica eccezione riguarda gli affitti brevi, ossia quelli con una durata complessiva inferiore a 30 giorni nell’arco dell’anno. In questo caso, la registrazione non è richiesta.

La registrazione può essere effettuata sia dal locatore sia dal conduttore, anche attraverso un intermediario o una persona delegata.

Infine, è importante sapere che i contratti di affitti brevi devono essere stipulati da persone fisiche che non esercitano attività d’impresa. La firma dell’accordo può avvenire direttamente tra le parti oppure tramite piattaforme o soggetti intermediari specializzati, come Booking o Airbnb.

Come avvengono i controlli dell’Agenzia delle Entrate

Per verificare che i contratti di locazione siano in regola, le autorità effettuano controlli basati su due elementi fondamentali.

Il primo consiste nell’analisi delle informazioni raccolte direttamente da chi utilizza gli immobili, tramite questionari specifici. Il secondo riguarda l’esame dei contratti di comodato registrati, perché quando questi contratti sono usati tra persone non legate da parentela possono far sospettare che ci siano tentativi di aggirare la legge.

Per capire come funzionano questi controlli, è utile conoscere il concetto di presunzione, previsto dall’articolo 2727 del Codice Civile. Una presunzione è un fatto o una situazione che, una volta accertata, permette di dedurre un’altra realtà senza bisogno di prove dirette, attraverso un ragionamento logico.

In pratica, la legge o il giudice usano ciò che è noto per risalire a ciò che non è direttamente dimostrabile.

Quando le autorità svolgono accertamenti, spesso si affidano proprio a questo metodo deduttivo, chiamato ricostruzione basata sulle presunzioni.

Le presunzioni si dividono in tre tipi principali:

• Legali, che possono essere assolute (non contestabili) o relative (contestabili);
• Qualificate, che richiedono determinati requisiti per essere valide;
• Semplici, che sono meno rigorose.

Il legislatore stabilisce anche quale valore dare a queste presunzioni, a volte invertendo l’onere della prova: cioè, può essere chi riceve l’accertamento a dover dimostrare che quanto presunto non è vero. In certi casi, addirittura, non è ammessa alcuna replica.

Mancata registrazione dei contratti di affitto: cosa sapere

La registrazione del contratto di locazione è sempre obbligatoria, indipendentemente dall’importo del canone, e la mancata registrazione comporta sanzioni che possono arrivare fino al 140% dell’imposta dovuta.

La cedolare secca, introdotta circa dieci anni fa, offre un regime fiscale agevolato, ma non esonera dall’obbligo di registrazione. Esistono però eccezioni, come gli affitti brevi inferiori a 30 giorni, che non richiedono registrazione.

L’Agenzia delle Entrate controlla la regolarità dei contratti attraverso questionari e analisi di contratti di comodato, utilizzando presunzioni legali per individuare eventuali irregolarità.