Le agevolazioni fiscali legate alla prima casa continuano a rappresentare un pilastro delle politiche tributarie italiane, in grado di orientare le scelte di acquisto di milioni di contribuenti. Con l’introduzione del Superbonus 110%, il quadro normativo si è arricchito di opportunità ma anche di regole aggiuntive, che in alcuni casi hanno complicato la gestione delle tempistiche.
Tra i requisiti fondamentali per mantenere i benefici fiscali, resta il trasferimento della residenza nel comune in cui è situato l’immobile. È su questo punto che l’Agenzia delle Entrate è tornata a fare chiarezza, soprattutto alla luce della sospensione dei termini durante l’emergenza sanitaria.
Il nodo è uno: i trenta mesi previsti dal Superbonus per il trasferimento della residenza partono dalla data di acquisto o dalla fine del periodo di sospensione? E come cambiano le scadenze effettive per chi ha comprato e avviato lavori negli anni segnati dal Covid?
In via ordinaria, chi beneficia dell’agevolazione prima casa deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto notarile. Con l’arrivo del Superbonus 110%, il legislatore ha riconosciuto che i cantieri soggetti a ristrutturazioni energetiche e sismiche presentano iter più complessi. Per questo, ha allungato il termine a trenta mesi.
Il contesto emergenziale ha però cambiato le carte in tavola. Le misure varate dal legislatore hanno sospeso i termini dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023, congelando di fatto il conteggio. Con la risposta n. 230 del 3 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che anche i trenta mesi introdotti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio rientrano in questa sospensione.
Tradotto in termini pratici: il termine non parte dal rogito, ma dal 31 ottobre 2023. Ciò significa che la scadenza per il cambio di residenza slitta in avanti, aprendo un orizzonte temporale più ampio per gli acquirenti.
Il chiarimento prende spunto da una vicenda specifica. Un contribuente, il 26 novembre 2021, aveva acquistato un immobile composto da due unità abitative e un rustico adibito a stalla, chiedendo l’agevolazione prima casa. L’immobile era stato oggetto di interventi con Superbonus, con lavori terminati il 29 dicembre 2023, mentre altre opere straordinarie risultavano ancora in corso.
L’interpello presentato chiedeva se i trenta mesi previsti per trasferire la residenza dovessero decorrere dalla data del rogito o dal termine della sospensione emergenziale. La risposta dell’Agenzia è stata netta: il termine decorre dal 31 ottobre 2023, portando la nuova scadenza al 30 aprile 2026.
Un orientamento che sgombra il campo da dubbi interpretativi e che consente ai contribuenti di evitare rischi di decadenza legati a ritardi non dipendenti dalla loro volontà.
Il ragionamento dell’Agenzia trova fondamento in un intreccio normativo preciso. L’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986, con la Nota II-bis, disciplina i requisiti della prima casa e il termine ordinario di diciotto mesi per la residenza. L’articolo 119 del DL 34/2020 (Decreto Rilancio) ha introdotto i trenta mesi per gli immobili interessati dal Superbonus.
Infine, la legge 14/2023 ha sancito la sospensione dei termini, includendo anche quelli per il riacquisto con credito d’imposta.
Il filo conduttore è chiaro: tutti i termini connessi alle agevolazioni prima casa, senza eccezione, sono stati congelati durante l’emergenza sanitaria.
La proroga a trenta mesi non è una semplice estensione burocratica. Rappresenta un riconoscimento delle difficoltà oggettive incontrate nei cantieri finanziati con il Superbonus. Tra pratiche autorizzative, asseverazioni, controlli incrociati e difficoltà di approvvigionamento, i tempi si sono spesso dilatati.
Se fosse rimasto in vigore il termine di diciotto mesi, molti contribuenti avrebbero rischiato di perdere i benefici fiscali pur avendo rispettato la sostanza degli obblighi. I 30 mesi, combinati con la sospensione, offrono quindi una finestra temporale più realistica e aderente alle dinamiche del settore edilizio.
Il chiarimento non riguarda esclusivamente la residenza. Anche altri adempimenti connessi alla prima casa hanno subito lo stop. Pensiamo al termine di un anno per acquistare un nuovo immobile dopo la vendita di quello agevolato, o al termine per alienare una proprietà già acquistata con benefici prima casa. Persino il periodo utile per sfruttare il credito d’imposta in caso di riacquisto è stato congelato.
Dal 31 ottobre 2023, tutti questi termini hanno ripreso a decorrere. Ciò consente ai contribuenti di pianificare con maggiore calma le proprie strategie immobiliari e finanziarie, senza l’ansia di dover correre contro scadenze ormai impossibili da rispettare.
Il beneficio concreto è evidente. Chi ha acquistato tra il 2021 e il 2022, in piena emergenza, non è più costretto a trasferire la residenza in immobili ancora in fase di cantiere. Può attendere la conclusione dei lavori, il rilascio delle certificazioni e la reale abitabilità dell’immobile.
Si tratta di un punto importante perché consente di cumulare senza ostacoli i vantaggi fiscali del Superbonus con quelli della prima casa. In altre parole, il contribuente non deve scegliere quale beneficio preservare, ma può beneficiare di entrambi, a condizione di rispettare i termini aggiornati.
Non meno importante, la certezza delle scadenze riduce il rischio di contenziosi e offre una base più solida per la pianificazione finanziaria, dal mutuo alle spese straordinarie.
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate segna un passaggio importante. L’interpretazione fornita con la risposta n. 230 del 3 settembre 2025 non solo scioglie i dubbi sorti negli ultimi anni, ma restituisce anche un principio di equità: i contribuenti che hanno affrontato ritardi e complessità legate all’emergenza sanitaria non possono essere penalizzati.
Lo scenario che si delinea è quindi più chiaro. I trenta mesi introdotti con il Superbonus vanno letti alla luce della sospensione emergenziale, con decorrenza dal 31 ottobre 2023. Tirando le somme, il termine ultimo per il trasferimento di residenza è il 30 aprile 2026.
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano di Roma
Quotidiano telematico. Registrato al n.12/2015 del 21 gennaio 2015 Tribunale di Roma.
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