Il terzo condono edilizio continua a sollevare un vero polverone. In molti si chiedono se la sanatoria edilizia sia ancora attiva e, soprattutto, con quali limiti. La regolarizzazione introdotta con il decreto legge 269 del 2003, poi convertito nella legge 326/2003, rappresenta infatti l’ultima misura straordinaria di messa in regola degli abusi edilizi. Ancora oggi, nel 2025 produce effetti nelle pratiche rimaste pendenti e nei contenziosi giudiziari.
Con una certa riluttanza bisogna ammettere che, alla luce delle disposizioni normative, risultano condonabili soltanto le opere ultimate entro il 31 marzo 2003. L’articolo 32 del decreto individua le categorie di interventi che possono essere regolarizzati, quelli ammissibili con condizioni particolari e quelli esclusi in maniera assoluta. Non si tratta dunque di un condono “a tappeto”, ma di uno strumento con confini chiari e ben definiti.
È fondamentale riconoscere il profondo impatto della sanatoria edilizia, che interessa soprattutto le opere residenziali, come ricordano diversi approfondimenti tecnici pubblicati da Ingenio e Brocardi, con limiti dimensionali precisi. In particolare, la regolarizzazione prevede che gli ampliamenti non superino il 30% della volumetria originaria. Diverso il discorso per le nuove costruzioni sanabili, che non possono eccedere i 750 metri cubi.
Secondo la normativa, gli interventi ammessi alla terza sanatoria edilizia comprendono:
Un esempio comune riguarda la chiusura di un balcone trasformato in veranda. Altro caso ricorrente è l’uso abitativo di un sottotetto già collegato all’immobile principale. Progetti di questo tipo, se realizzati entro la data limite fissata dalla legge, possono essere oggetto di condono.
Nessun discorso speciale invece per le opere che danno vita a nuovi volumi indipendenti. Piccole realtà come un piano aggiunto, una dependance separata o un fabbricato autonomo non rientrano nel sistema premiale, poiché considerate nuove costruzioni e quindi escluse dalla sanatoria.
La normativa prevede numerose esclusioni, tra cui:
Su quest’ultimo punto, il TAR Lazio, con la sentenza n. 16105 del 2025, citata anche da Brocardi.it, ha ribadito che un immobile commerciale non può mai essere oggetto di condono edilizio, nemmeno se l’abuso appare di entità ridotta.
Un tema particolarmente delicato è quello delle zone sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali. Qui la terza sanatoria edilizia trova applicazione molto limitata.
Secondo un commento di LavoriPubblici alla sentenza della Cassazione n. 26660 del 2025, non è possibile sanare nuove costruzioni realizzate in aree vincolate.
Il TAR Lazio, con la sentenza n. 13995/2025, ha confermato che in aree vincolate restano condonabili solo interventi di lieve entità, come manutenzione straordinaria o restauro, ma non opere che comportino nuovi volumi o superfici.
Il tema del silenzio assenso nelle domande di condono continua a suscitare ampio dibattito. Il Consiglio di Stato, Sezione VI, con la sentenza n. 4769/2025, ha chiarito che, in presenza di abusi edilizi su immobili vincolati, il silenzio dell’amministrazione non è sufficiente: serve il parere positivo dell’autorità competente.
Un altro punto cruciale riguarda lo stato legittimo degli immobili. Il terzo condono edilizio, infatti, non equivale a un pieno riconoscimento di regolarità: evita la demolizione e consente la circolazione giuridica, ma non sana tutte le difformità urbanistiche.
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano di Roma
Quotidiano telematico. Registrato al n.12/2015 del 21 gennaio 2015 Tribunale di Roma.
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