Affitti brevi, check in rivoluzionato: davvero basta il video? Cosa cambia dopo il verdetto del Consiglio di Stato

Affitti brevi e check in da remoto: è davvero possibile identificare gli ospiti tramite video garantendo allo stesso tempo la sicurezza? In apparenza si tratta di un tema tecnico, ma in realtà i risvolti sono molti e riguardano direttamente le norme previste dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza.

Questa disposizione impone l’obbligo di identificare gli alloggiati e comunicare i loro dati alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web. Nel 2024 il Ministero dell’Interno aveva adottato una lettura molto rigida della norma, bloccando sia il self check in con cassette portachiavi sia qualsiasi forma di identificazione da remoto. Una circolare che aveva provocato tensioni nel settore degli affitti brevi, complicando la gestione per migliaia di host e property manager.

Su questo punto il TAR Lazio ha però modificato radicalmente la prospettiva con la sentenza numero 10210 del 27 maggio, ribaltando la posizione del Viminale e riaprendo alla possibilità di gestire gli affitti brevi con un check in digitale, compreso il riconoscimento tramite video, purché siano rispettati standard rigorosi di sicurezza e verifiche affidabili dell’identità degli ospiti.

Affitti brevi: il check in da remoto torna possibile, anche tramite controllo video

Non esiste alcuna pressione per imporre l’identificazione dell’ospite dal vivo. Il TAR Lazio ha infatti stabilito che l’identificazione non deve per forza avvenire de visu, riconoscendo come pienamente legittimi gli strumenti digitali capaci di garantire un controllo equivalente sotto il profilo della sicurezza.

Il Tribunale ha sottolineato che i moderni sistemi di riconoscimento digitale possono offrire un livello di affidabilità paragonabile al controllo diretto, richiamando procedure già diffuse nel banking online e nei sistemi di identità digitale. Per questo motivo, come confermato anche da varie analisi giuridiche, l’identità dell’ospite può essere verificata tramite videochiamata o piattaforme certificate, purché venga accertata in modo chiaro la corrispondenza tra volto e documento.

Perché il TAR ha detto sì: equivalenza tra controllo dal vivo e verifica digitale

Non si tratta di un alleggerimento dei controlli, ma di una svolta normativa maturata a novembre 2025, quando il Consiglio di Stato è intervenuto ridefinendo ancora una volta il quadro. Con una decisione resa pubblica il 21 novembre e ripresa da numerose testate nazionali come il Corriere della Sera, i giudici amministrativi hanno affermato che l’identificazione dal vivo rimane un requisito fondamentale per la sicurezza pubblica, vietando il self check in completamente automatico basato solo su cassette portachiavi o codici inviati senza alcuna verifica visiva.

Esaminando però i passaggi della stessa sentenza emerge un’apertura significativa. Come sottolineato anche da Repubblica nel suo approfondimento, l’identificazione può infatti essere eseguita tramite video, a condizione che il controllo sia effettivo, documentato e precedente alla consegna delle chiavi o all’invio del codice di accesso.

La motivazione dei giudici si fonda sulla tecnologia, ritenuta pienamente in grado di garantire un livello di sicurezza non inferiore all’identificazione fisica. I sistemi di riconoscimento digitale oggi disponibili includono acquisizione del documento, confronto biometrico tramite fotocamera, registrazione dell’intero processo e invio automatico dei dati alla Questura nei tempi previsti dalla normativa.

Come le nuove regole ridefiniscono il ruolo dell’host nel check in digitale

Nella pratica, questo significa che negli affitti brevi il check in da remoto è quindi possibile, ma non può essere completamente automatizzato. Occorre un controllo diretto da parte dell’host o del property manager, effettuato tramite videochiamata o piattaforme avanzate che consentano di verificare in tempo reale la corrispondenza tra volto e documento. È un modello già diffuso all’estero, -  lo ricordano associazioni come ANBBA, intervenute più volte sul tema - dove l’accesso intelligente agli alloggi viene regolato da protocolli rigorosi che garantiscono la comunicazione tempestiva dei dati alle autorità competenti.

Un orientamento che spinge molti operatori a valutare soluzioni più avanzate per la gestione delle prenotazioni e del check in, integrando strumenti digitali già diffusi in altri settori e adattando le procedure interne alle nuove indicazioni che stanno prendendo forma nel panorama normativo.