L'Agenzia delle Entrate ha risposto a un quesito sollevato da un comune riguardante il trattamento fiscale di un'operazione di permuta di immobili comunali con un concessionario, finalizzata alla costruzione di una scuola primaria. La richiesta si concentrava sull'applicabilità dell'IVA e dell'imposta di registro sulle cessioni immobiliari nell'ambito di questa operazione.
Il comune, nell'ambito di un progetto di finanza di progetto per la costruzione di una scuola primaria, ha stipulato un contratto con una società concessionaria. L'accordo prevedeva la cessione di diversi lotti di terreno e un ex edificio scolastico in cambio della costruzione della nuova scuola. La convenzione stabiliva che la cessione degli immobili al concessionario sarebbe avvenuta solo dopo il collaudo della scuola e il suo completo funzionamento.
Tuttavia, sono sorte contestazioni riguardo alla qualità e al valore edificatorio dei terreni destinati alla permuta. Questo ha portato a una revisione dell'accordo, con la cessione di due lotti e un ex edificio scolastico, e il pagamento di una somma in denaro per compensare la differenza di valore rispetto ai beni originariamente previsti.
Il comune ha richiesto chiarimenti sull'applicabilità dell'IVA e dell'imposta di registro per queste cessioni. La questione principale riguardava se tali operazioni fossero soggette all'IVA o se fossero da considerare fuori campo IVA, e quindi soggette solo all'imposta di registro.
L'Agenzia delle Entrate ha precisato che, per determinare l'applicabilità dell'IVA, è necessario valutare la natura delle cessioni e l'attività economica coinvolta. Nel caso specifico, la costruzione della scuola, essendo parte di un'attività istituzionale del comune, non rientrava nel campo di applicazione dell'IVA. Pertanto, le cessioni immobiliari potevano essere assoggettate all'imposta di registro in misura proporzionale, con imposte ipotecarie e catastali fisse.
L'articolo 17 della convenzione specifica che il Comune avrebbe ceduto alcuni terreni alla Società Concessionaria come contributo parziale per la costruzione della scuola. La cessione dei terreni doveva avvenire solo dopo il collaudo e l'entrata in funzione della scuola. La questione principale riguarda se questa cessione sia soggetta a IVA o all'imposta di registro.
Secondo l'Agenzia delle Entrate, il principio di "alternatività IVA-Registro" stabilisce che, se un'operazione è soggetta a IVA, l'imposta di registro si applica solo in misura fissa. Tuttavia, se l'operazione è fuori dal campo di applicazione dell'IVA, l'imposta di registro si applica in misura proporzionale. Questo principio è cruciale per determinare la corretta imposizione fiscale dell'operazione.
La permuta, definita dall'articolo 1552 del Codice Civile, implica il reciproco trasferimento di proprietà di beni o diritti. Nel contesto fiscale, l'operazione di permuta è disciplinata dall'articolo 11 del decreto IVA, che considera ogni operazione in modo autonomo, tassando separatamente le cessioni di beni e le prestazioni di servizi. In questo caso, la cessione dei terreni da parte del Comune e la prestazione del servizio di costruzione da parte della Società Concessionaria sono trattate come operazioni distinte ai fini IVA.
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che per applicare l'IVA, è necessario che l'operazione rientri tra quelle soggette a tale imposta. Questo dipende dall'esistenza di un rapporto giuridico tra le parti, in cui la prestazione di servizi o la cessione di beni è compensata con un corrispettivo. Nel caso di specie, è essenziale verificare se il Comune stia agendo come ente pubblico in veste di autorità o come soggetto economico che svolge un'attività commerciale.
Nel parere dell'Agenzia delle Entrate, se l'operazione non è soggetta a IVA, allora si applica l'imposta di registro in misura proporzionale. Questo principio è importante per determinare la tassazione corretta per la cessione dei terreni da parte del Comune. Se l'operazione è considerata fuori dal campo di applicazione dell'IVA, l'imposta di registro sarà applicata al 9%, come previsto dall'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, del TUR.
L'imposta di registro si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e ai diritti reali di godimento. Questo implica che il Comune, nella cessione dei terreni, non sta svolgendo un'attività commerciale ma un'attività istituzionale, escludendo così l'operazione dal campo di applicazione dell'IVA.
Inoltre, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che per gli atti a titolo oneroso, soggetti all'imposta proporzionale di registro, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna. Questo avviene in conformità con l'articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, che regola le formalità presso il catasto e i registri immobiliari.
In conclusione, l'Agenzia delle Entrate ha determinato che la cessione dei terreni dal Comune alla Società Concessionaria non è soggetta a IVA, ma all'imposta di registro in misura proporzionale. Questa decisione si basa sulla valutazione che il Comune non sta svolgendo un'attività commerciale, ma agendo come ente pubblico nell'ambito delle sue funzioni istituzionali. Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa, conformemente alla normativa vigente.
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano di Roma
Quotidiano telematico. Registrato al n.12/2015 del 21 gennaio 2015 Tribunale di Roma. Direttore Emanuela Valente.
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