Vendere immobile ristrutturato da superbonus, il 26% sulla plusvalenza si applica anche col 70% e 90%

Il proprietario che decida di vendere un immobile ristrutturato con lavori agevolati dal superbonus, deve applicare il 26% di tassazione della plusvalenza anche se l'aliquota del bonus edilizio non è più quella del 110%, ma quelle più recenti del 90% (del 2023) e del 70% (del 2024).

È questa l'interpretazione fornita da uno studio portato avanti dal Consiglio nazionale del Notariato sull'applicazione della tassazione introdotta dalla legge 213 del 29 dicembre 2023 (legge di Bilancio 2024).

Secondo lo studio sopra esposto, l'applicazione della tassazione sulla plusvalenza realizzata grazie ai lavori di efficientamento energetico e di riqualificazione si applica anche nel caso di interventi agevolati non dal bonus 110%, ma da un'aliquota inferiore.

Vendere immobile ristrutturato con superbonus e plusvalenza: si applica anche con bonus 90% e 70%, non solo con il 110%

Una nuova interpretazione sull'applicazione della tassazione sulla plusvalenza di immobili ristrutturati grazie al superbonus e poi ceduti entro i 10 anni successivi alla chiusura dei cantieri, arriva dal Consiglio nazionale del Notariato che, nello studio 90-2024 T, arriva alla conclusione che le percentuali più basse del bonus non escludono il committente e poi venditore dell'immobile dall'applicazione della tassazione stessa.

Il fondamento giuridico della tassazione introdotta dalla legge di Bilancio 2024 risiede nel fatto che, proprio grazie ai lavori di efficientamento energetico o di ristrutturazione agevolati dal superbonus, si generi una plusvalenza soggetta a imposta nel caso di vendita degli immobili che abbiano beneficiato della detrazione maggiorata.

Come si calcola la superbonus sulla cessione degli immobili?

Da questo presupposto, la plusvalenza si genera proprio in virtù del fatto che chi vende l'immobile lo ha potuto fare a un prezzo maggiorato che non avrebbe realizzato in assenza di lavori di riqualificazione dell'immobile stesso.

E, pertanto, che la plusvalenza vada calcolata - in maniera elementare - come differenza tra il prezzo di vendita dell'immobile con i lavori agevolati di ristrutturazione e il prezzo al quale si sarebbe potuto vendere lo stesso immobile senza i suddetti lavori.

Condizioni per vendere un immobile e realizzare la plusvalenza sul superbonus

Le indicazioni rese dal Consiglio nazionale del Notariato circa l'applicazione della tassazione sulla plusvalenza nel caso di cessione di immobile ristrutturato da superbonus, prendono in considerazione i seguenti punti:

• deve trattarsi di una cessione qualificabile come onerosa, quale quella realizzabile con la vendita dell'immobile e il versamento di un corrispettivo;
• devono essere escluse quelle cessioni dettate da adempimenti di obblighi assunti, ad esempio, in sede di separazione o di divorzio, nel caso sia previsto il trasferimento di un immobile;
• si deve verificare la sussistenza della plusvalenza realizzata in ragione della cessione dell'immobile il cui valore sia aumentato proprio per effetto degli interventi di ristrutturazione e di efficientamento energetico;
• si deve prendere in considerazione il nuovo inquadramento del sistema delle plusvalenze immobiliari, come indicato dalla lettera b bis), del comma 1, dell'articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi secondo il quale costituiscono plusvalenze immobiliari quelle "realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, numero 34".

Nuova fattispecie alla base dell'applicazione della tassazione sulla vendita di immobili

La novità nella tassazione della plusvalenza degli immobili ristrutturati grazie al superbonus consiste nell’aver previsto un ulteriore fatto generatore della plusvalenza stessa in aggiunta ai fatti già disciplinati nella lettera b) dell’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi.

Il nuovo fatto generatore consiste nella cessione onerosa che faccia seguito all’esecuzione di interventi agevolati con la detrazione maggiorata, definita "superbonus", per cessioni che si realizzino entro il termine di 10 anni dalla conclusione degli interventi.

Non rilevano pertanto gli interventi assistiti dai cosiddetti bonus a regime ma solo quelli agevolati e temporanei previsti dall’articolo 119 del decreto legge numero 34 del 2020.