Cessione usufrutto e nuda proprietà: ecco cosa non puoi permetterti di ignorare

La vendita separata ma contestuale dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile rappresenta un’operazione particolare, con implicazioni rilevanti sia dal punto di vista fiscale che giuridico.

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate si è espressa sull’argomento, aiutando a fare luce su questo tipo di compravendita, che, pur avvenendo in un unico atto notarile, comporta effetti distinti per il Fisco.

In sostanza, anche se la vendita viene formalizzata nello stesso momento, l’usufrutto e la nuda proprietà sono considerati due cessioni separate e vanno trattati come tali sotto il profilo tributario.

In questo articolo, spiegheremo proprio la disciplina delle tassazioni separate.

Come funziona la tassazione di usufrutto e nuda proprietà

Quando si vende un immobile, è possibile che usufrutto e nuda proprietà vengano ceduti a due persone diverse.

Anche se la vendita avviene nello stesso momento e con un unico atto notarile, la legge considera questi trasferimenti due operazioni distinte, con regole diverse sia dal punto di vista legale che fiscale.

A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 133 del 14 maggio 2025, riferita a un caso pratico: la vendita contemporanea dell’usufrutto a un acquirente e della nuda proprietà a un altro, relativa a un appartamento con cantina.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, questa operazione va trattata come due atti separati. Ciò significa che ognuna delle due cessioni segue regole fiscali autonome, con effetti diversi su tasse, imposte di registro e valore catastale.

Una distinzione che può fare la differenza, soprattutto in fase di compravendita o pianificazione patrimoniale.

Spieghiamoci meglio. La somma incassata per la vendita dell’usufrutto viene considerata come reddito diverso.

Viene trattata come un guadagno occasionale che non deriva da un lavoro o da un’attività d’impresa, ma dalla concessione del diritto di utilizzo su un immobile. Questo tipo di reddito va dichiarato e può essere tassato in base alle aliquote Irpef.

La situazione cambia per chi vende la nuda proprietà. In questo caso, il guadagno ottenuto può rientrare tra le cosiddette plusvalenze immobiliari, cioè la differenza tra quanto si è pagato al momento dell’acquisto e quanto si ricava con la vendita. Bisogna fare attenzione, perché si potrebbe dover pagare la plusvalenza, ma solo in certi casi:

• Se vendi entro 5 anni da quando hai comprato la casa;
• Se non si tratta della tua abitazione principale;
• Se non l’hai ricevuta in eredità.

Perché usufrutto e nuda proprietà sono diritti distinti

Quando si parla di usufrutto e nuda proprietà, si fa riferimento a due diritti che possono riguardare lo stesso immobile, ma che hanno caratteristiche ben distinte.

L’usufruttuario è la persona che ha il diritto di utilizzare il bene anche se non ne è il proprietario. Dall’altra parte c’è il nudo proprietario, che è il vero titolare dell’immobile, ma non può usarlo fino a quando l’usufrutto non si estingue.

Anche se convivono sullo stesso bene, usufrutto e nuda proprietà sono due diritti autonomi e separati, che possono essere gestiti e venduti indipendentemente l’uno dall’altro.

Una caratteristica che apre scenari interessanti, ma anche complessi, soprattutto quando entrano in gioco aspetti fiscali e legali, come abbiamo visto sopra.

Usufrutto e nuda proprietà: le conseguenze della cessione

Anche per chi compra ci sono regole da seguire: usufrutto e nuda proprietà vengono tassati separatamente, anche se sono nello stesso contratto.

Chi acquista dovrà pagare imposte diverse per ciascun diritto:

• Imposta di registro;
• Imposta ipotecaria;
• Imposta catastale.

Vendere o comprare usufrutto e nuda proprietà è possibile, ma bisogna sapere che il Fisco li tratta come due cose diverse.

Prima di procedere, è sempre utile chiedere consiglio a un notaio o a un commercialista, per capire bene quali tasse si devono pagare e come fare tutto nel modo corretto.

Usufrutto e nuda proprietà: cosa sapere prima di vendere o comprare

Chi decide di vendere separatamente usufrutto e nuda proprietà di un immobile deve sapere che, anche se la vendita avviene con un unico atto, per il Fisco si tratta di due operazioni distinte, ognuna con le proprie regole.

Se vendi l’usufrutto: è un reddito da dichiarare. Va indicata nella dichiarazione dei redditi e sarà tassata in base al tuo reddito complessivo, con le normali aliquote Irpef . Se vendi la nuda proprietà: occhio alla plusvalenza che potresti dover solo in certi casi.