Salva Casa: arriva il maxi sconto sulle sanzioni, cosa cambia davvero da oggi

Per le difformità edilizie è tempo di procedure più semplici e di un potenziale abbuono delle sanzioni. Il riferimento primario è il Decreto Legge 69/2024 - noto come Decreto Salva-Casa - recentemente convertito nella Legge n. 105/2024, che interviene in modo significativo sul Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).

L'intervento più dibattuto - in attesa che future riforme, come quelle proposte per la Legge di Bilancio 2026, ne estendano la portata - riguarda il superamento quasi totale del principio della doppia conformità per le opere realizzate prima del 24 maggio 2024 (modifica all'Art. 36), affiancato da un maxi taglio delle sanzioni e dall’ampliamento delle tolleranze costruttive (Art. 34-bis e Art. 36-bis).

Ma è davvero possibile sanare difformità edilizie con una procedura più snella e costi drasticamente ridotti? Questa è la domanda comune sollevata da proprietari, tecnici e amministrazioni locali, in un momento in cui l’incertezza normativa frena transazioni immobiliari, interventi di ristrutturazione e accesso ai bonus fiscali.

Nuovo Salva Casa, sanzioni ridotte fino all’80%: ecco chi può approfittarne subito

Benché le misure principali siano già state convertite in legge (L. 105/2024), la riforma è stata oggetto di acceso dibattito. La volontà di intervenire ulteriormente sulle criticità emerse nel tempo è confermata dal fatto che esponenti della maggioranza, come i senatori Matteo Gelmetti e Domenico Matera, hanno presentato emendamenti in vista della discussione sulla Legge di Bilancio 2026, volti a perfezionare ulteriormente l'obiettivo di sbloccare milioni di piccole difformità edilizie.

Le nuove regole che fissano la disciplina per le lievi irregolarità, spesso frutto di interventi interni non comunicati o di piccoli scostamenti rispetto ai titoli originari, avrebbero un impatto su milioni di immobili. Uno smorzamento della rigidità normativa nell’applicazione di sanzioni elevate che da anni hanno disincentivato la regolarizzazione degli immobili. Per questo si parla anche di una riforma inedita che vuole trasformare un impianto punitivo in uno più proporzionato ed efficace.

Addio (quasi) definitivo alla doppia conformità

La semplificazione normativa più attesa del Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, Legge 105/2024) riguarda il superamento della "trappola" della doppia conformità, principio centrale della sanatoria edilizia previsto dall’Art. 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia).

Il principio di sanabilità dell'immobile imponeva in precedenza di dimostrare la doppia conformità, cioè che l'intervento fosse conforme:

• alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione;
• alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

La riforma, già in vigore, introduce un’importante deroga per le parziali difformità non riconducibili alle tolleranze (per le quali si applica il nuovo Art. 36-bis). Come riportato da Panorama, la procedura semplificata per queste difformità richiede, in alternativa alla doppia conformità, una conformità "alternata" all'epoca dei fatti o al momento attuale.

In pratica, per le opere realizzate prima del 24 maggio 2024, è sufficiente dimostrare la doppia conformità semplificata:

• conformità edilizia alla normativa vigente all’epoca della realizzazione dell'intervento;
• conformità urbanistica alla normativa vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Questa novità strategica mira a superare l'impossibilità, spesso riscontrata da proprietari e tecnici, di dimostrare che l’intervento fosse conforme alle norme urbanistiche del passato, soprattutto quando l’immobile risulta oggi perfettamente regolare.

Arriva il “maxi sconto”: sanzioni ridotte fino all’80%

Una delle leve principali per sbloccare le pratiche edilizie è l'intervento sul sistema sanzionatorio per le parziali difformità. Nelle procedure ordinarie di sanatoria, la sanzione pecuniaria (nota come oblazione) è calcolata dal Comune e può incidere notevolmente sull’importo dovuto. Il D.L. Salva-Casa non elimina le sanzioni, ma ne ridisegna la cornice e ne incentiva la riduzione.

In base alle modifiche introdotte, come sottolineato da Il Sole 24 Ore, l'oblazione per la sanatoria deve rientrare tra un minimo di 1.032 euro e un massimo di 30.984 euro.

Il "maxi sconto" viene descritto come una possibilità concreta di ridurre drasticamente l’importo dovuto, specialmente in caso di pagamento spontaneo e tempestivo.

Tuttavia, la soglia dell’“80% di riduzione” non risulta ad oggi formalmente codificata: rappresenta una stima tecnica circolata nelle analisi e nelle discussioni legate alle proposte per la Legge di Bilancio 2026, e non una percentuale fissata per legge.

In sostanza, il Decreto Salva-Casa e i successivi emendamenti hanno un impatto decisivo sul ruolo dello Sportello Unico per l’Edilizia (SUE). La normativa punta a una forte semplificazione amministrativa, mirando a ridurre la documentazione richiesta, velocizzare i tempi dell’istruttoria e, soprattutto, a potenziare i meccanismi di silenzio-assenso. Questo alleggerimento risponde a un problema reale: i Comuni sono spesso sommersi da pratiche complesse e bloccate proprio a causa della difficoltà di verificare la conformità storica degli interventi, problema che la nuova "conformità alternata" cerca di superare.