27 Jul, 2023 - 22:16

Quando non è legale l’invio dell’atto di intimidazione di sfratto

La procedura di sfratto si avvia nel momento in cui l’inquilino non è in regola con il pagamento del canone di locazione: quando non è legale l’invio dell’atto di intimidazione di sfratto?

Si tratta di uno dei passaggi fondamentali per sfrattare un inquilino moroso, ma in alcuni casi può è essere contestato dal destinatario. Il documento deve contenere determinate informazioni, rispettare i canoni di contenuto e forma e deve essere inviato nel rispetto dei termini previsti dalla legge.

Nel testo, andremo a spiegare come funziona la procedura, in quali casi l’inquilino è moroso e quando non è legale l’invio dell’atto di intimidazione di sfratto.

Atto di intimidazione di sfratto: quando è legale e quando no

La procedura di sfratto può essere avviata nel momento in cui un inquilino si dimostra inadempiente nel pagamento del canone di affitto. Pertanto, è necessario che ci siano effettivi presupposti legati all’inosservanza dell’inquilino dei propri doveri.

Sono fondamentali due requisiti per sfrattare una persona:

Il contratto di affitto deve essere regolarmente registrato all’Agenzia delle entrate;
L’inquilino sia inadempiente con il pagamento del canone di affitto.

Dobbiamo anche precisare i casi in cui l’inquilino risulta moroso. L’atto di intimidazione può essere inviato:

Per un canone di locazione non pagato, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, nel caso degli affitti ad uso abitativo;
Per gli affitti ad uso commerciale, quando i pagamenti hanno rilevante importanza per il proprietario.

L’inquilino diventa moroso anche quando non paga gli oneri accessori come le spese condominiali. Ma in questo caso, per procedere allo sfratto, l’ammontare delle spese non pagate deve essere rilevante.

Ci sono molti casi in cui la procedura di sfratto non può essere avviata. Quando non è legale?

Per i casi che rientrano nel processo ordinario: usufrutto, comodato, affitto d'azienda;
Per le controversie che riguardano i contratti agrari, come l’affitto di un fondo rustico.

Quali informazioni deve contenere l’atto

Un elemento fondamentale per avviare il procedimento di sfratto è la notifica dell’atto di intimidazione. Si tratta di un documento con il quale viene richiesto all’inquilino di lasciare l’immobile e con cui si cita anche in giudizio.

Per avere validità legale, l’atto d’intimidazione di sfratto deve contenere alcune informazioni. Di quali si tratta?

Indicazione del tribunale competente;
Indicazioni relative al locatore e al conduttore;
Indicazione della propria residenza;
Indicazione del difensore;
L’immobile in oggetto;
I motivi della domanda;
Intimidazione all’inquilino di lasciare l’immobile per inadempienza;
Citazione di comparire davanti al tribunale.

Come deve essere notificato

Anche la stessa notifica deve essere effettuata in un certo modo per avere validità legale. L’atto deve essere comunicato all’inquilino presso la sua residenza, dimora o domicilio.

Non può essere assolutamente comunicata presso una precisa persona o ufficio che egli può aver indicato nel contratto di locazione. Sono vietate anche altre forme di comunicazione: nello sfratto per morosità è esclusa la notifica mediante deposito di copia dell’atto nel Comune dell’ultima residenza o in quella del luogo di nascita del destinatario per le persone che hanno residenza, dimora o domicilio sconosciuti.

Cosa succede se la notifica non viene eseguita a mano direttamente dal conduttore? In questo caso, l’ufficiale giudiziario deve spedire al conduttore una raccomandata di avviso dell’avvenuta notificazione.

Infine, sottolineiamo che la notifica a mezzo Pec è assimilabile alla notificazione a mano, in quanto produce gli stessi medesimi effetti ai fini di legge.

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