Chi paga l’agenzia immobiliare? A chi spetta il pagamento delle commissioni

Rivolgersi a un'agenzia immobiliare rappresenta una scelta di grande valore non solo semplifica il processo, ma offre anche una sicurezza professionale indispensabile. Gli agenti immobiliari, grazie alla loro esperienza e conoscenza del mercato, facilitano l'incontro tra domanda e offerta, gestendo con professionalità ogni fase della transazione. Quello che può non essere chiaro prima del contratto preliminare è la seguente questione: chi paga l’agenzia immobiliare in caso di compravendita o affitto dell’immobile?

Chi paga l’agenzia immobiliare? Come funzionano le commissioni

Le commissioni rappresentano il compenso per i servizi offerti dall'agenzia immobiliare, che variano a seconda che si tratti del venditore o dell'acquirente. In generale, le tariffe per i venditori tendono ad essere più basse rispetto a quelle previste per gli acquirenti. Questa differenza riflette la tendenza, soprattutto in un contesto post-Covid, di alleggerire i costi per i venditori al fine di stimolare il mercato immobiliare, spostando maggiori oneri sul compratore.

Un'agenzia immobiliare, infatti, opera come intermediario fondamentale tra venditore e compratore, svolgendo numerose attività preliminari essenziali. Queste includono:

• Valutazione dell'immobile;
• Analisi delle caratteristiche significative come zona, dimensioni e stato dell'immobile;
• Gestione delle informazioni catastali.

Il valore proposto dall'agenzia al venditore o locatario rappresenta una stima accurata del valore di mercato corrente.

Quando va pagata la provvigione: la sentenza della Corte di Cassazione

La questione del pagamento della commissione all'agente immobiliare è stata chiarita dalla Cassazione con la sentenza 9612/23, stabilendo che la provvigione è dovuta solo al concretizzarsi dell'affare, grazie all'intervento dell'agente. Questo principio assicura che l'accettazione di una proposta d'acquisto da sola non è sufficiente per generare il diritto alla commissione.

Chi paga la commissione all’agenzia immobiliare

Legalmente, la responsabilità del pagamento della commissione dipende dalla conclusione effettiva dell'affare. Entrambe le parti, venditore e acquirente, sono tenute a corrispondere la provvigione se la transazione si realizza grazie all'intervento dell'agente. Le tariffe variano generalmente dall'1% al 3% del valore di vendita per i venditori e dal 2% al 4% per gli acquirenti, sebbene possano applicarsi condizioni diverse a seconda dell'agenzia.

La procedura di pagamento delle commissioni

Le commissioni di agenzia sono dovute al momento della formalizzazione giuridica dell'accordo, che si verifica:

• Al momento del compromesso, il contratto preliminare che precede il rogito notarile, anche senza la conclusione di quest'ultimo.
• Direttamente al rogito, nel caso in cui non sia stato stipulato un preliminare.

Se l'operazione immobiliare non dovesse concludersi per responsabilità dell'agente immobiliare, a quest'ultimo non sarà dovuto alcun compenso.

Chi paga l’agenzia immobiliare: la normativa di riferimento

La questione di chi debba pagare le commissioni immobiliari è regolamentata dall'articolo 1755 del Codice Civile, che stabilisce che sia l'acquirente che il venditore sono tenuti al pagamento della provvigione, dato che entrambe le parti traggono beneficio dall'affare.

Come funziona il calcolo delle commissioni

Le commissioni delle agenzie immobiliari variano in base alle politiche aziendali e possono essere applicate in modi differenti. Alcune agenzie scelgono di imporre la commissione unicamente al venditore, mentre altre la distribuiscono tra entrambe le parti. Questa flessibilità consente di adattare il costo dei servizi alle specifiche esigenze e circostanze di venditori e acquirenti, rendendo il processo di compravendita più accessibile e personalizzato.

Quando la provvigione non è dovuta

Esistono circostanze in cui la provvigione all'agenzia immobiliare può essere contestata, ad esempio, se l'agente non ha agito con imparzialità o ha omesso informazioni cruciali per il successo della transazione. Inoltre, la visita a un immobile da sola non comporta l'obbligo di pagamento della provvigione.

Cosa succede in caso di affitto di immobili

Anche nel contesto degli affitti, l'agente immobiliare ha diritto a una provvigione se la transazione viene conclusa grazie al suo intervento. La normativa applicabile, simile a quella per le compravendite, assicura che l'agente sia equamente compensato per il suo ruolo nell'agevolare l'accordo tra locatore e locatario.

Vincoli del contratto con l’agenzia immobiliare

Stipulare un contratto con un'agenzia immobiliare implica l'accettazione di termini specifici riguardanti il prezzo di vendita o di affitto dell'immobile. Una volta concordato il prezzo, le parti sono vincolate a rispettare le condizioni stabilite, sebbene sia possibile rifiutare offerte inferiori a quelle concordate. La scelta di un'altra agenzia al termine del contratto è una possibilità se l'immobile non viene venduto o affittato alle condizioni desiderate.

Chi paga l’agenzia immobiliare può detrarre le spese?

Le spese sostenute per i servizi di agenzia immobiliare sono detraibili fiscalmente. Per beneficiare di questa detrazione, è fondamentale conservare la fattura emessa dall'agente immobiliare e la copia del rogito. Questi documenti permetteranno al commercialista di procedere con la detrazione delle spese di intermediazione nel modello 730.

Le spese per l'intermediazione immobiliare possono essere detratte compilando il Quadro E del modello 730, inserendo i dati relativi all'acquisto dell'immobile da adibire a abitazione principale. L'importo massimo detraibile è di 1.000 euro, corrispondente al 19% della spesa effettuata.