Affitti brevi, nuova aliquota cedolare secca 2024: quando si applica l'acconto dell'intermediario?

Nella giornata del 10 maggio 2024, l'Agenzia delle entrate è intervenuta per fornire chiarimenti sul nuovo regime degli affitti brevi e sulla nuova aliquota della cedolare secca applicata nel 2024 in ragione di quanto prevede la legge di Bilancio di quest'anno, anche in ragione dell'eventuale acconto. Peraltro, uno degli aspetti salienti della nuova normativa riguarda l'intervento degli intermediari che favoriscono l'incontro tra domanda e offerta delle locazioni immobiliari di breve durata e il relativo acconto versato da questi ultimi.

Ecco, dunque, come dovranno considerare gli acconti i proprietari degli immobili che stipulano contratti di affitto breve e come agire in base a quanto raccomandato dall'Agenzia delle entrate nella circolare numero 10/E del 10 maggio 2024.

Affitti brevi, acconto intermediario: ecco le novità della legge di Bilancio 2024

Tra i vari punti chiariti dall'Agenzia delle entrate nella circolare sugli affitti brevi, vi è l'applicazione dell'acconto versato, per il proprietario dell'immobile dato in locazione, dagli intermediari che favoriscono la conclusione dell'accordo. La previsione può applicarsi, ad esempio, ai siti internet che favoriscono la locazione breve mediante annunci e pagine dedicate o da soggetti di intermediazione immobiliare.

Si ricorda che la nuova aliquota di cedolare secca da applicare dal 1° gennaio 2024 è pari al 26%, a prescindere dalla data dei contratti. Il proprietario di un immobile che metta in locazione varie unità ha facoltà di scelta dell'unità sulle cui locazioni applicare ancora l'aliquota del 21%. Per tutte le altre locazioni dovrà essere applicato il 26%.

In questo modo, il proprietario può effettuare ragionamenti di convenienza, applicando l'aliquota agevolata del 21% all'unità che frutti maggiori introiti. Per tutte le altre unità immobiliari date in affitto breve si applica l'aliquota del 26%. La scelta dovrà essere effettuata dal proprietario in sede di dichiarazione dei redditi.

Affitti brevi acconto intermediario, cosa fare se la locazione è facilitata da siti internet?

In questo contesto, nell'applicazione della nuova disciplina relativa agli affitti brevi e alla percentuale di cedolare secca più elevata nel 2024, gli intermediari - tra i quali rientrano i gestori di siti internet che favoriscono la conclusione del contratto di locazione tra chi affitta e chi fruisce del servizio - sono chiamati a operare nelle vesti dei sostituti d'imposta, con applicazione del 21% di aliquota che deve essere considerata a titolo di acconto.

Anche gli intermediari non residenti negli Stati dell'Unione europea o extra Unione europea - forniti di un'organizzazione stabile in Italia - devono adempiere alle ritenute e alle altre comunicazioni mediante l'organizzazione stessa.

Intermediazione locazioni brevi, come considerare la ritenuta del 21%?

Pertanto, l'Agenzia delle entrate chiarisce che, per effetto delle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2024 sugli affitti brevi, si stabilisce che, qualora i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli gestori di siti internet, incassino o intervengano nel pagamento di quanto dovuto dai clienti per gli affitti brevi, sono chiamati a operare in qualità di sostituti di imposta applicando la ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo di acconto sull'ammontare di quanto incassato per la locazione breve all'atto del pagamento da parte di chi fruisca del servizio.

Pertanto, per ragioni di semplificazione degli adempimenti, l'Agenzia delle entrate chiarisce che la ritenuta d'acconto prevista dall'articolo 4, al comma 5, del decreto legge numero 50 del 2017, si conferma nella misura del 21%, prevedendo quando debba essere trattenuta dagli intermediari a titolo di acconto, a prescindere dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Calcolo imposta dovuta locazioni brevi, ritenute subite e saldo

Con le novità del 2024, dunque, anche nel caso di soggetti che esercitano l'intermediazione nei contratti di affitto breve (anche in qualità di gestori di siti internet deputati all'intermediazione immobiliare), i proprietari degli immobili devono procedere con la determinazione di quanto spetti di pagare a titolo di imposta, ordinaria o sostitutiva.

Tale calcolo comporta, per ciascun periodo di imposta, la determinazione dell'eventuale saldo dell'imposta, previo scomputo di quanto rientrante nell'acconto subito. Il calcolo e il versamento va effettuato entro il termine fissato per versare a saldo le imposte sui redditi. A tal proposito, le informazioni sull'imposta dovuta, sulle ritenute subite e su quanto occorre versare a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi. Qui le ultime novità sul Codice identificativo (Cin) con obbligo e sanzioni di 5mila e 8mila euro in arrivo.