Affitti brevi 2024, ecco quando si devono pagare i contributi Inps e gli acconti della cedolare secca

Novità sono arrivate nel 2024 sugli affitti brevi, soprattutto per quanto concerne gli acconti della cedolare secca e gli effetti dell'apertura di una partita Iva e del possibile versamento dei contributi previdenziali Inps sui proventi dei contratti. Da questo punto di vista, chi ha immobili adibiti alla locazione breve può valutare di aprire l'apertura di una partita Iva senza che vi sia un obbligo di versamento dei contributi previdenziali.

Peraltro, nel caso di più immobili utilizzati per le locazioni brevi è cambiata la percentuale della cedolare secca, passata a partire dal 1° gennaio 2024 dal 21% al 26%. In tema di acconto, proprio da quest'anno le novità riguardano i canoni riscossi per mezzo dei contratti di locazione breve per mezzo di intermediari immobiliare o di portali telematici che gestiscono il servizio.

Affitti brevi contributi acconti, cosa cambia dal 1° gennaio 2024?

Affitti brevi, quando si devono versare i contributi previdenziali Inps sui guadagni ricavati dai contratti di locazione? La situazione tipica è quella di una persona fisica che, in possesso di più immobili, stia pensando di aprire partita Iva. In tal caso, è dovuta oppure no la contribuzione all'Inps pur non essendo, quella della locazione degli immobili, un'attività di impresa?

Su questo quesito era già intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza numero 126 del 2018 stabilendo che chi svolge un'attività meramente di locazione immobiliare su fabbricati di sua proprietà - nei limiti della sola fruizione dei canoni di locazione e non svolgendo attività commerciali - non sia obbligato ai versamenti contributivi Inps.

Differente è il caso in cui l'attività di locazione per periodi brevi dovesse assumere le caratteristiche delle prestazioni di servizi, quali ad esempio le attività di intermediazione immobiliare. In situazioni di questo tipo, l'apertura di una posizione contributiva appare obbligatoria.

Quali tasse si pagano sui contratti di locazione breve?

Quello dell'intermediazione immobiliare è stato un argomento oggetto di vari cambiamenti negli ultimi mesi, con l'applicazione di quanto previsto dalla direttiva europea Dac 7 e, in ordine di tempo, dalle novità fissate dalla legge di Bilancio 2024 sugli acconti versati da chi faciliti le conclusioni di contratti di locazione breve.

Il caso più frequente è quello di un soggetto che, detenendo un immobile, lo utilizzi per periodi brevi di affitto, avvalendosi dei servizi di una piattaforma telematica. Per i canoni riscorri a partire dal 1° gennaio 2024, proprio in virtù di contratti di locazione per periodi brevi, o anche per gli affitti brevi posti in essere dall'inizio di quest'anno, i soggetti che effettuano attività di intermediazione immobiliare - nei quali rientrano anche le piattaforme telematiche - sono obbligati ad applicare l'acconto sulla cedolare secca con aliquota del 21%.

Affitti brevi contributi e acconti nella legge di Bilancio 2024: indicazioni dell'Agenzia delle entrate

La novità è prevista dal comma 5, dell'articolo 4, del decreto legge 50 del 2017, poi modificato dalla legge di Bilancio 2024 (legge 213 del 2024). Diversamente da quanto avveniva in passato, gli intermediari immobiliari devono determinare, per ciascuna annualità, l'imposta ordinaria o sostitutiva dovuta e l'eventuale saldo, con scomputo della ritenuta subita.

Le indicazioni operative sono contenute nella circolare dell'Agenzia delle entrate numero 10/E del 2024 e riguardano le modalità di compilazione della dichiarazione dei redditi.

Acconto sui proventi dei contratti di locazioni, quando non si devono pagare?

Per i proventi derivanti dalle attività di locazione breve degli anni scorsi, il contribuente che si avvaleva dei servizi di intermediazione immobiliare, anche on line, inseriva i relativi incassi nel quadro B del modello dei redditi 730.

Dati i cambiamenti intervenuti a partire dal 1° gennaio 2024, si ritiene che chi affitti immobili avvalendosi di intermediari immobiliari possa evitare di pagare gli acconti della cedolare secca proprio per il fatto che gli stessi sono già versati dalle piattaforme telematiche che trattengono il 21% di quanto incassato dai clienti.