IMU sui locali commerciali sfitti: cosa paghi davvero e quando puoi risparmiare

Ogni anno, con l’arrivo delle scadenze fiscali legate all’Imu, torna a emergere un dubbio che riguarda migliaia di proprietari immobiliari: si paga l’imposta anche sui locali commerciali non affittati?

La questione non è nuova, ed è stata oggetto di accesi dibattiti. Tuttavia, nonostante le discussioni, la normativa è chiara: l’Imu resta generalmente dovuta anche in assenza di un contratto di locazione, ovvero anche se l’immobile è sfitto. Ma quanto si paga concretamente? E soprattutto: esistono casi in cui si può beneficiare di esenzioni o agevolazioni?

In questo articolo facciamo chiarezza su uno degli aspetti meno intuitivi del fisco immobiliare, tra regole nazionali e possibili deroghe locali.

Si paga l’Imu sui locali commerciali sfitti?

L’Imposta Municipale Propria (Imu), introdotta nel 2012, è un tributo comunale pensato per finanziare direttamente i servizi offerti ai cittadini.

In linea generale, l’Imu non si applica agli immobili residenziali adibiti ad abitazione principale, a meno che non appartengano a categorie catastali di lusso (come le A/1, A/8 e A/9). Al contrario, la tassa è dovuta per altre tipologie di immobili, comprese seconde case, case vacanze e, in modo particolare, locali commerciali.

Per quanto riguarda i locali a uso commerciale, classificati catastalmente come C/1, l’imposta è dovuta indipendentemente dall’utilizzo effettivo dell’immobile o dal fatto che sia affittato o meno. A conferma di ciò, la Corte Costituzionale, nella recente sentenza n. 49/2025, ha sottolineato come l’Imu sia un tributo legato esclusivamente al possesso dell’immobile, senza tener conto del suo impiego.

Chi possiede un locale commerciale sfitto deve rispettare le stesse scadenze previste per altri immobili soggetti all’Imu: due rate annuali, con pagamento entro il 16 giugno per la prima e il 16 dicembre per la seconda. Queste date, fissate dalla Legge 160/2019, possono però subire piccoli slittamenti in caso di festività o weekend. Ad esempio, se il termine cade di domenica, il pagamento potrà essere effettuato il lunedì successivo senza alcuna penalità.

Quando spetta l’esenzione Imu sugli immobili commerciali sfitti?

Anche se l’Imu è dovuta sui locali commerciali, anche se non affittati, esistono alcune situazioni in cui il pagamento può essere evitato o ridotto. Vediamo quali sono le principali eccezioni previste dalla legge.

Innanzitutto, gli immobili “merce” (quelli costruiti da imprese con l’obiettivo di essere venduti) sono esentati dall’Imposta, purché non siano affittati e sia presentata una dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Un’altra possibilità di esenzione riguarda gli immobili occupati abusivamente, compresi negozi o altri locali commerciali. In questi casi, sempre secondo la Legge 160/2019, l’Imu non è dovuta se l’occupazione è stata denunciata alle autorità. Tuttavia, come chiarito dalla Corte Costituzionale con la sentenza 49/2025, l’esenzione vale solo se l’immobile è effettivamente inutilizzabile e non disponibile.

Per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili, invece, è prevista una riduzione del 50% dell’imposta. Questa agevolazione si applica dopo una perizia tecnica o una dichiarazione sostitutiva, e riguarda situazioni in cui il degrado o l’obsolescenza funzionale dell’edificio rendono impossibile l’uso normale, secondo il Decreto Legge 201/2011.

Infine, alcuni Comuni hanno introdotto iniziative locali che prevedono esenzioni dall’Imu per i locali commerciali sfitti utilizzati temporaneamente per attività culturali o sociali, favorendo così un utilizzo più proficuo degli spazi inutilizzati.

Imu sugli immobili commerciali: come si calcola

Per determinare l’importo Imu su un immobile, il punto di partenza è sempre la rendita catastale. Questa va innanzitutto rivalutata del 5% e poi moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale dell’immobile.

Il risultato di questo calcolo rappresenta la base imponibile su cui si applica l’aliquota Imu stabilita dal Comune. I Comuni possono decidere di esentare totalmente alcune categorie di immobili, azzerando di fatto l’imposta.

Quindi, per conoscere con precisione quanto si dovrà pagare di Imu su un locale commerciale, è fondamentale verificare sia la rendita catastale aggiornata che l’aliquota applicata dal proprio Comune di residenza.

Imu sui locali commerciali sfitti: cosa sapere

L’Imu è generalmente dovuta anche sui locali commerciali non affittati, in quanto si basa sul possesso dell’immobile e non sul suo utilizzo.

Il pagamento segue due scadenze annuali e l’importo si calcola partendo dalla rendita catastale, rivalutata e moltiplicata per l’aliquota comunale.

Tuttavia, la legge prevede alcune esenzioni e riduzioni, ad esempio per immobili “merce”, occupazioni abusive denunciate, immobili inagibili o iniziative locali che favoriscono attività culturali o sociali. Per evitare sorprese, è importante verificare le aliquote e le normative specifiche del proprio Comune