IMU 2025: come ottenere il rimborso. Guida completa per proprietari e chiarimenti per gli inquilini

L’Imposta Municipale Propria (IMU), nel corso degli anni, ha subito numerose modifiche, integrazioni e aggiornamenti normativi che hanno inciso in modo rilevante sulle modalità di versamento e sui diritti dei contribuenti.

Tra esenzioni, norme transitorie e regole retroattive, sono molti i dubbi da parte sia dei proprietari sia degli inquilini riguardo al rimborso delle somme versate, nonché in merito alla procedura corretta da seguire per segnalare eventuali errori od omissioni nella fase di pagamento dell’imposta.

Le segnalazioni possono riguardare, ad esempio, la corretta identificazione del Comune destinatario, eventuali versamenti effettuati a enti locali diversi da quello effettivamente competente, oppure casi particolari e specifici di doppio versamento, che sono molto più frequenti di quanto si pensi.

 A fare chiarezza è intervenuta la circolare n. 1/2026 del Dipartimento delle Finanze, che fornisce istruzioni operative dettagliate per facilitare il recupero delle somme versate indebitamente.

IMU 2025: guida completa al rimborso per proprietari e inquilini

In base alle disposizioni normative contenute nell’articolo 1, comma 164, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, il contribuente può richiedere il rimborso delle somme versate e non dovute entro un termine massimo di cinque anni a partire dalla data del pagamento effettuato.

La data del versamento rappresenta anche il momento in cui si acquisisce il diritto alla restituzione della somma.

La normativa fiscale stabilisce che l’Imposta Municipale Propria debba essere versata dal proprietario dell’immobile o dal soggetto titolare di un diritto reale di godimento, come ad esempio il comodato, l’usufrutto e altre situazioni similari.

A scopo informativo, è importante precisare che l’inquilino non è tenuto al pagamento dell’imposta, salvo nei casi previsti da contratti speciali, come ad esempio il leasing immobiliare.

In queste particolari circostanze, infatti, il locatario – ovvero l’utilizzatore diretto dell’immobile – è obbligato al pagamento dell’IMU.

La disciplina transitoria attualmente in vigore prevede l’obbligo di pagamento dell’IMU a carico del proprietario e, solo in casi eccezionali e ben specifici, anche dell’affittuario.

Di conseguenza, l’inquilino, in presenza di un contratto di locazione ordinario, non è coinvolto nell’obbligo del versamento dell’imposta comunale.

Principali motivazioni per ottenere il rimborso

Premesso che il contribuente può richiedere il rimborso solo dopo aver effettivamente versato l’imposta, tale richiesta è possibile solo in specifiche circostanze, tra cui:

• eccedenza di imposta versata a causa di un errore di calcolo;
• doppi pagamenti o versamenti completamente ingiustificati;
• riconoscimento dell’esenzione per immobili occupati abusivamente, introdotta dall’articolo 1, comma 81, della Legge n. 197/2022 e confermata con effetto retroattivo dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 60/2024.

Novità per gli immobili occupati abusivamente

Come anticipato nel paragrafo precedente, la Legge di Bilancio 2022 ha introdotto l’esenzione IMU a partire dal 1° gennaio 2023 per i proprietari di immobili inutilizzati od occupati abusivamente, a condizione che sia stata presentata una denuncia penale formale.

Tali circostanze sono state chiarite anche dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 60/2024, nella quale si riconosce l’esenzione dal pagamento IMU per gli immobili illecitamente occupati, secondo quanto previsto dagli articoli 614 o 633 del Codice Penale, confermando il diritto al rimborso retroattivo anche per le annualità pregresse.

Pertanto, nei casi in cui il proprietario abbia provveduto al pagamento dell’IMU nonostante la sussistenza delle suddette condizioni, egli può richiedere il rimborso delle somme versate retroattivamente entro cinque anni, secondo quanto stabilito dalla normativa vigente.

Tempi previsti per ottenere il rimborso

Il contribuente può presentare un’istanza all’ente locale competente per chiedere il rimborso della quota eccedente o erroneamente versata, allegando eventuale documentazione giustificativa.

Secondo le disposizioni normative contenute nell’articolo 1, comma 164, della Legge n. 296/2006, la richiesta può essere presentata entro cinque anni dalla data del versamento o dal momento in cui si riconosce formalmente il diritto al rimborso.

Il Comune è tenuto a rispondere entro 180 giorni dalla ricezione dell’istanza. La fase istruttoria può concludersi con due possibili esiti:

• in caso di diniego espresso o silenzio protratto oltre i 180 giorni, il contribuente può inviare un sollecito formale tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno;
• è possibile che l’ente locale richieda un tempo aggiuntivo, compreso tra 20 e 60 giorni, per completare l’istruttoria della pratica prima di pronunciarsi sull’accoglimento o sul rigetto definitivo della richiesta presentata dal contribuente interessato.

IMU 2025: domande frequenti sul rimborso e casi particolari

1. È possibile ottenere il rimborso dell’IMU anche se il pagamento è stato effettuato da un altro soggetto per mio conto? Sì, il rimborso può essere richiesto anche se il versamento è stato effettuato da un terzo (ad esempio, un familiare o un intermediario), purché sia dimostrabile che l’imposta era riferita a un immobile di tua proprietà o su cui avevi un diritto reale. È importante allegare documentazione che certifichi il legame tra il pagamento e la tua posizione fiscale.
2. Cosa succede se nel modulo di rimborso indico per errore un importo diverso da quello versato? In caso di errore nell’importo indicato, l’ente locale valuterà comunque la documentazione allegata e confronterà i dati con quelli in suo possesso. L’istruttoria potrebbe richiedere tempi più lunghi, ma non invalida automaticamente la richiesta. Si consiglia di rettificare l’errore tramite una comunicazione integrativa quanto prima.
3. Posso presentare una sola richiesta cumulativa per più anni di IMU versata in eccesso? Sì, è possibile presentare una richiesta unica per più annualità, purché per ciascun anno siano specificati i relativi importi versati, le motivazioni del rimborso e la documentazione di supporto. L’importante è che tutti i versamenti oggetto di rimborso rientrino nel termine dei cinque anni previsto dalla normativa.