Casa per under 35, acquisto prima abitazione con fondo Consap: dove conviene comprare

Avere oggi una casa per under 35 è un obiettivo che appare complesso, ma non impossibile. Tra salari che faticano a tenere il passo con l’inflazione e mercati immobiliari in continua ascesa, la possibilità di acquistare la prima abitazione sembra un miraggio. Eppure, grazie a strumenti pubblici come il Fondo Consap, rifinanziato fino al 2027, i giovani hanno a disposizione una leva concreta per entrare sul mercato.

Quali vantaggi offre il Fondo rispetto ai tradizionali mutui ipotecari? In quali città italiane è davvero possibile comprare senza superare i limiti imposti? E, soprattutto, conviene accendere un mutuo a tasso fisso o restare in affitto?

Fondo Consap: come funziona per chi ha meno di 36 anni

Il Fondo pubblico Consap è stato concepito per agevolare l’accesso alla prima abitazione, riducendo i rischi per le banche e ampliando le possibilità di chi richiede un mutuo. La regola di base prevede una garanzia statale del 50% sul capitale erogato, ma per chi non ha compiuto 36 anni nell’anno solare la copertura sale all’80% quando il mutuo copre dall’80% al 100% del prezzo dell’immobile.

Tradotto in pratica, ciò significa che un giovane acquirente può ottenere fino a 250mila euro di finanziamento senza dover fornire ulteriori garanzie oltre all’ipoteca. Un aspetto non secondario, considerando che la normativa bancaria vieta agli istituti di credito di concedere mutui oltre l’80% del valore, salvo garanzie aggiuntive.

Grazie al Fondo, i mutui coprono fino al 100% del prezzo di acquisto. Inoltre, la riduzione del rischio per le banche permette di proporre tassi fissi a lungo termine più favorevoli, che restano la scelta prudente rispetto al variabile in un contesto di possibili oscillazioni future.

Comprare con il Fondo: cosa offrono le grandi città italiane

Il vero nodo resta la compatibilità tra i tetti previsti dal Fondo e i prezzi di mercato. Un’analisi basata sui dati di immobiliare.it mostra scenari molto differenti da città a città.

A Milano, dove i valori superano i 5.000 euro al metro quadrato, le possibilità sono fortemente limitate. Con un mutuo al 100% fino a 250mila euro si può puntare su un appartamento di 80 metri a Baggio o 70 metri a Ponte Lambro. La rata mensile di un mutuo fisso trentennale si aggira intorno ai 1.095 euro, comunque inferiore di circa 170 euro rispetto al canone di affitto medio in zona. Nei quartieri semicentrali come Città Studi, il budget permette appena 50 metri.

A Roma la situazione è simile. In aree come Corso Francia, un bilocale da 60 metri richiede circa 289mila euro, fuori dai limiti Consap. Più accessibile invece Centocelle, dove con 250mila euro si compra un trilocale di 80 metri. In questo caso la rata su un mutuo all’80% si attesta sugli 810 euro al mese, meno del canone richiesto per un affitto nella stessa zona.

Napoli appare molto più favorevole. Un appartamento di 50 metri a Chiaia rientra nel budget, mentre a Camaldoli con lo stesso tetto si accede a 80 metri quadrati di abitazione. Qui il Fondo rende possibile un acquisto che senza garanzia statale sarebbe difficilmente finanziabile.

Torino conferma la sua reputazione di mercato accessibile: con meno di 250mila euro si comprano 80 metri quasi ovunque, eccetto il Centro. Genova mostra dinamiche simili, con la possibilità di acquistare anche in aree centrali senza superare i limiti.

Palermo è tra le città più vantaggiose: 80 metri costano mediamente sotto i 200mila euro, garantendo ampio margine. Bologna invece si ferma a 70 metri, mentre a Firenze il Centro storico resta fuori portata, con valori troppo elevati per rientrare nei parametri del Fondo.

Mutuo o affitto: quale soluzione conviene agli under 35

Per valutare la reale convenienza occorre confrontare il costo della rata con i canoni di affitto. In quasi tutte le grandi città italiane, i mutui a tasso fisso trentennale sostenuti dal Fondo risultano più vantaggiosi dell’affitto.

A Milano un mutuo da 1.095 euro al mese consente di risparmiare oltre 150 euro rispetto a un canone mensile medio. A Roma, nelle zone compatibili con i limiti Consap, la differenza si aggira sui 100 euro. Napoli, Torino e Palermo offrono margini ancora maggiori: acquistare conviene quasi sempre, con rate che si collocano ben al di sotto degli affitti equivalenti.

Naturalmente, restano da considerare anticipo, spese notarili e imposte di registro. Tuttavia, per chi punta a stabilità e vuole evitare di destinare per anni risorse a un affitto senza ritorni, il mutuo garantito rappresenta una soluzione sostenibile e competitiva.