Prima casa, niente agevolazioni se si è già proprietari: la Cassazione chiarisce

Una recente sentenza della Corte di Cassazione mette un punto fermo su un tema molto dibattuto: l’accesso alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

In particolare, il caso riguarda chi risulta già proprietario di un altro immobile, magari ricevuto in donazione dai genitori o detenuto solo formalmente, ma non nella propria effettiva disponibilità.

Nonostante ciò, secondo la Suprema Corte, la sola titolarità del bene - anche se non utilizzato - è sufficiente a far decadere il diritto ai benefici fiscali previsti per la prima casa. Una decisione che potrebbe avere ricadute importanti per molti contribuenti.

Vediamo perché e quando si perdono le agevolazioni sulla prima casa.

Prima casa: niente agevolazioni se si è comproprietari di un altro immobile

Anche una piccola quota di proprietà su un altro immobile può far perdere il diritto alle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.

A chiarirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24477 del 3 settembre 2025, che fa luce su un punto spesso sottovalutato da chi acquista casa.

Il caso in questione riguarda un contribuente che aveva comprato un’abitazione usufruendo del cosiddetto “bonus prima casa”, ma che risultava già comproprietario di un altro immobile insieme al coniuge.

Nonostante tra i due fosse in vigore il regime di separazione dei beni, per la Suprema Corte questo dettaglio non basta: la sola presenza di una quota di proprietà su un altro immobile è sufficiente a far decadere il diritto alle agevolazioni.

Bonus prima casa: a chi spetta davvero

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono pensate per favorire chi compra un’abitazione da destinare a residenza principale.

I vantaggi sono significativi:

• Imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%);
• Imposte ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna;
• IVA agevolata al 4% in caso di acquisto da impresa costruttrice.

Tuttavia, questi benefici spettano solo a chi non è già proprietario di un’altra abitazione, anche solo in parte, e anche se non la utilizza. Questo vale sia per immobili acquistati con agevolazioni, sia per quelli situati nello stesso Comune in cui si trova la nuova casa.

Separazione dei beni? Non basta a salvare le agevolazioni

Nel caso esaminato dalla Cassazione, il contribuente riteneva di poter accedere al bonus prima casa perché, pur essendo comproprietario di un altro immobile insieme al coniuge, il matrimonio era regolato dal regime di separazione dei beni.

Una posizione che però non ha convinto i giudici: ciò che conta non è il regime patrimoniale della coppia, ma la titolarità del diritto di proprietà. Anche una quota minima basta a far venir meno i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali.

Di conseguenza, il contribuente si è visto recapitare un accertamento con la richiesta delle imposte ordinarie, maggiorate da interessi e sanzioni.

Le stesse regole valgono per tutti, anche tra non coniugi

Un passaggio fondamentale della sentenza riguarda anche chi è comproprietario di un immobile con soggetti estranei, cioè non legati da vincoli di parentela o matrimonio. Anche in questi casi, la proprietà condivisa esclude la possibilità di beneficiare del bonus prima casa per un nuovo acquisto.

Esempio: se due persone acquistano insieme una casa e poi uno dei due decide di comprare un altro immobile, non potrà godere delle agevolazioni, proprio perché già titolare - anche in misura parziale - di un’abitazione.

In sintesi: attenzione alla comproprietà

La sentenza della Cassazione conferma un principio fiscale ben preciso: non si può accedere ai benefici prima casa se si è già proprietari, anche in parte, di un’altra abitazione. Non fanno eccezione né il regime di separazione dei beni, né la mancata disponibilità materiale dell’immobile.

Chi intende acquistare casa con le agevolazioni deve quindi prestare molta attenzione alla propria situazione patrimoniale, per evitare contestazioni future, con pesanti conseguenze economiche.