Gli affitti sono diventati una vera piaga: famiglie, studenti, lavoratori fuori sede. Il caro affitti pesa sempre di più e, in alcuni casi, è diventato insostenibile: parliamo delle grandi città.
Allora ci si chiede, al netto di bonus e agevolazioni, è possibile richiedere la riduzione del canone? La risposta è sorprendentemente sì, ma solo in presenza di particolari condizioni.
In questo articolo, vedremo quando è possibile richiedere la riduzione, analizzando tutti i casi nel dettaglio e come fare.
Ci sono casi particolari, quanto eccezionali, in cui la legge prevede la possibilità per l’inquilino di richiedere la riduzione del canone di affitto.
L’articolo 1578 del Codice Civile stabilisce che se al momento della consegna il bene locato presenta difetti che ne limitano sensibilmente l’uso previsto, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.
Ciò significa che il diritto alla riduzione spetta solo se l’immobile presenta vizi o difetti molto gravi tali da ridurne l’uso pattuito.
In aggiunta, l’articolo 1581 del Codice Civile stabilisce che se nel corso della locazione si manifestano difetti che compromettono l’utilizzo pattuito del bene, il conduttore ha facoltà di richiedere una diminuzione del canone o lo scioglimento del contratto.
Se la riduzione del canone viene prevista dalla legge, il giudice deve riconoscerne il diritto, qualora l’inquilino provi l’esistenza e la presenza di vizi.
Quando, invece, la riduzione viene negoziata, l’inquilino può concordare con il proprietario una modifica temporanea o definitiva all’affitto da corrispondere.
Il difetto o il vizio che comporta la possibilità di riduzione dell’affitto deve essere grave o permanente: in soldoni, deve rendere l’immobile meno fruibile.
Si pensi al più che classico esempio delle infiltrazioni d’acqua, il riscaldamento guasto o la presenza di muffa o condensa persistente. Proprio quest’ultimo caso è stato riconosciuto dalla Cassazione come vizio idoneo a giustificare lo sconto, quando mette a rischio la salute degli inquilini.
Un’altra casistica interessante riguarda la presenza di difetti di microclima. Si fa riferimento all’isolamento inadeguato oppure alla presenza di un impianto di ventilazione malfunzionante.
Il fenomeno può essere imputato a carenze strutturali e, se così fosse, anche questo vizio rientrerebbe tra quelli che concorrono a una minore fruizione dell’immobile.
Poc’anzi abbiamo indicato i vizi più comuni. La loro presenza deve essere provata affinché si possa richiedere la riduzione del canone di affitto.
La prova è valida se comprovata da una perizia tecnica attestante le cause del difetto e, di conseguenza, il grado di incidenza sull’abitabilità dell’immobile.
Accanto alla perizia è richiesta anche la documentazione sanitaria, se il difetto abbia anche causato conseguenze sulla salute degli inquilini.
Se debitamente comprovata, allora è possibile richiedere la riduzione dell’affitto che non può essere arbitraria, bensì proporzionata al difetto.
La riduzione del canone di affitto deve essere richiesta per iscritto e, successivamente, formalizzata in un accordo.
La prima cosa da fare è richiederla formalmente tramite PEC oppure raccomandata A/R. Nella richiesta si deve indicare il vizio presente per il quale si richiede la riduzione e la stessa e un termine entro il quale il locatore dovrebbe avere la cortesia di rispondere.
Si fa presente che, per richieste di questo tipo, messaggi informali o verbali molto difficilmente possono avere valore probatorio.
Successivamente, si procede a redigere una scrittura privata che riporti con esattezza i dati del contratto e il nuovo importo, oltre che la durata della riduzione e la modalità di pagamento stabilita.
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano di Roma
Quotidiano telematico. Registrato al n.12/2015 del 21 gennaio 2015 Tribunale di Roma.
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