Agevolazioni bonus casa 2026: come funzionano su immobile ereditato

Chi eredita un immobile ristrutturato può continuare a beneficiare del bonus casa? La risposta non è scontata.

L’Agenzia delle Entrate, attraverso il Principio di diritto n. 7 del 2025, ha fornito chiarimenti importanti su un caso molto frequente: la trasmissione dell’immobile per successione e il possibile trasferimento delle detrazioni fiscali ancora non utilizzate.

Vediamo cosa succede e quando l’erede può continuare a detrarre le spese per i lavori di ristrutturazione sostenuti dal defunto.

Successione ereditaria e bonus ristrutturazione: cosa bisogna sapere

Nel caso di successione, l’immobile passa agli eredi per legge o per testamento. Se su quell’immobile erano stati effettuati interventi di recupero edilizio che davano diritto a detrazioni, e il defunto non aveva ancora completato il periodo di fruizione del bonus, le rate residue possono passare a un erede.

Ma questo passaggio non è automatico: è legato a una condizione ben precisa, che spesso viene trascurata.

Condizione fondamentale: la detenzione materiale e diretta

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, solo l’erede che ha la detenzione materiale e diretta dell’immobile può usufruire delle detrazioni residue.

In pratica, significa che l’erede deve utilizzare personalmente l’immobile: viverci, tenerlo a disposizione propria o comunque detenerlo in modo esclusivo.

Se invece l’immobile è affittato, dato in comodato a terzi o semplicemente inutilizzato da parte dell’erede, il diritto alla detrazione decade per quell’anno fiscale.

Quando si perde il diritto alla detrazione?

La detenzione dell’immobile deve durare per l’intero anno di imposta. Anche una sola parte dell’anno in cui l’immobile è occupato da altri (affittuari, comodatari) rende impossibile detrarre la quota annuale del bonus.

Facciamo qualche esempio:

• Se l’immobile viene dato in affitto anche solo per pochi mesi in un anno, la detrazione per quell’anno non è ammessa;
• Se l’erede subentra nella disponibilità diretta a metà anno, dovrà attendere l’anno successivo per iniziare a usufruire delle detrazioni residue.

E l’anno del decesso del proprietario?

Un punto cruciale riguarda l’anno in cui si apre la successione, cioè quello della morte del contribuente.

Se, in quel momento, nessun erede detiene direttamente l’immobile (ad esempio perché è ancora occupato da terzi), la detrazione relativa a quell’anno va persa. Non è recuperabile nemmeno in seguito.

Il diritto alle rate residue: quando si può iniziare?

La buona notizia è che la detenzione materiale dell’immobile non deve necessariamente partire nell’anno della successione.

L’erede può iniziare a beneficiare delle detrazioni anche negli anni successivi, a patto che da quel momento in poi mantenga la detenzione diretta per l’intero anno fiscale.

Quindi, se ad esempio termina un contratto di affitto e l’erede entra in possesso dell’immobile l’anno dopo, potrà iniziare a detrarre le rate residue dal primo anno di detenzione completa.

Se ci sono più eredi: chi ha diritto alla detrazione?

Nel caso in cui l’immobile venga ereditato da più persone, ha diritto alla detrazione solo chi, tra gli eredi, detiene effettivamente l’immobile in modo diretto e ininterrotto per l’intero anno.

Se più eredi lo utilizzano insieme (ad esempio, convivono), la detrazione può essere suddivisa tra loro in proporzione.

Se invece cambia nel tempo l’erede che usa l’immobile, anche il diritto alla detrazione seguirà questo cambiamento di anno in anno.

Bonus casa e successione: 3 cose da sapere

• La detrazione spetta solo a chi usa l’immobile: le rate residue del bonus ristrutturazione si trasferiscono all’erede solo se detiene materialmente e direttamente l’immobile per l’intero anno fiscale;
• Niente detrazione se l’immobile è affittato o in comodato: anche un uso parziale da parte di terzi (locazione o comodato) fa perdere il diritto alla detrazione per quell’anno;
• La detenzione può iniziare anche dopo la successione: se l’erede acquisisce la disponibilità dell’immobile in un anno successivo al decesso, può iniziare a detrarre da quell’anno in poi, purché ne mantenga l’uso diretto per tutto l’anno.