Riforma del catasto 2026: possibili novità in arrivo su case fantasma e controlli

Come spesso accade in vista della Legge di Bilancio, anche quest’anno il tema della riforma del catasto è tornato al centro del dibattito.

A riaccendere l’attenzione è il Documento Programmatico di Finanza Pubblica (DPFP) 2025, approvato dal Governo il 2 ottobre.

Nel testo, oltre all’analisi delle finanze pubbliche, si fa il punto sul lavoro svolto e in corso riguardo al sistema catastale.

Particolare rilievo viene dato all’individuazione degli immobili non censiti e al controllo degli interventi edilizi effettuati con fondi pubblici, come quelli legati al superbonus.

Case fantasma: mappatura su oltre metà del territorio nazionale

Il DPFP sottolinea innanzitutto l’attività di ricognizione degli immobili cosiddetti “fantasma”, cioè non registrati al catasto.

L’indagine, condotta su un’area pari al 65% del territorio nazionale (60 province), si è basata su una sovrapposizione tra le immagini aeree dell’AGEA (Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura) e le mappe catastali ufficiali.

Attraverso questa metodologia è stato possibile individuare fabbricati non dichiarati, consentendo di attribuire loro una rendita presunta. L’obiettivo è chiaro: contrastare l’evasione fiscale, aumentando la trasparenza e il gettito legato alla tassazione immobiliare.

Controlli sul superbonus: 3.000 lettere inviate ai contribuenti

Accanto alla mappatura degli immobili fantasma, è stato avviato un controllo anche sugli edifici riqualificati grazie al superbonus, ma non aggiornati dal punto di vista catastale.

Il DPFP segnala che sono state inviate le prime 3.000 lettere di compliance ai proprietari, con l’intento di sollecitare l’adeguamento dei dati catastali alla nuova realtà degli immobili.

In particolare, la verifica ha riguardato gli immobili già iscritti al catasto ma senza rendita attribuita. Di questi, circa il 60% dei casi - pari a 1.800 lettere - ha già superato la fase di controllo preliminare.

L’Unione Europea sollecita l’Italia a riformare il catasto

Nel documento si richiama anche una delle Raccomandazioni della Commissione Europea, che da anni chiede all’Italia di aggiornare le rendite catastali, ancora oggi calcolate su parametri molto datati, risalenti al 1939.

Secondo l’UE, è necessario rendere il sistema fiscale italiano più equo e orientato alla crescita, intervenendo su vari fronti: riduzione del cuneo fiscale, razionalizzazione delle agevolazioni fiscali (comprese quelle legate all’IVA e all’ambiente), e aggiornamento del catasto, in coerenza con una più ampia revisione delle politiche abitative.

L’obiettivo è arrivare a una maggiore equità fiscale, in cui le imposte sugli immobili siano basate su valori realistici e aggiornati.

Un’occasione mancata nella riforma fiscale del 2023

La questione catastale era stata inizialmente inserita anche nella prima fase della riforma fiscale. Si prevedeva infatti un percorso di revisione a partire dal 2026, con l’introduzione di un meccanismo di aggiornamento periodico delle rendite, basato anche sui valori di mercato.

Tuttavia, nella versione definitiva della legge delega n. 111/2023, la riforma del catasto è stata lasciata fuori, probabilmente a causa dei potenziali impatti fiscali e politici.

Nonostante ciò, la necessità di una revisione rimane evidente. Le istituzioni europee e diversi osservatori continuano a evidenziare l’importanza di modernizzare un sistema obsoleto, che non rispecchia più l’effettivo valore degli immobili né garantisce una corretta distribuzione del carico fiscale.

Riforma del catasto: i 3 punti chiave

1. Mappatura degli immobili fantasma: il Governo ha avviato una ricognizione su 60 province (65% del territorio nazionale) per individuare edifici non registrati al catasto, incrociando le ortofoto AGEA con la cartografia dell’Agenzia delle Entrate. L’obiettivo è attribuire rendite presunte e contrastare l’evasione fiscale;
2. Controlli sugli immobili riqualificati con il superbonus: sono state inviate 3.000 lettere ai contribuenti per regolarizzare la situazione catastale di immobili ristrutturati con fondi pubblici ma non aggiornati nei registri. Il 60% dei casi (1.800 lettere) ha già completato la fase di verifica preliminare;
3. Pressioni dell’UE per aggiornare le rendite catastali: l’Unione Europea chiede da tempo una riforma strutturale del catasto, con rendite più vicine ai reali valori di mercato. Nonostante fosse prevista nella riforma fiscale, la revisione è stata esclusa dalla legge delega 111/2023, rimanendo un tema ancora aperto.