Quando scatta la sanzione per affitti registrati in ritardo? Novità 2025

Con la risoluzione n. 56/E del 2025, l’Agenzia delle Entrate cambia rotta su un tema che da anni crea incertezze e controversie: la sanzione per la registrazione tardiva dei contratti di affitto pluriennali.

Fino a oggi, chi registrava in ritardo un contratto di affitto e aveva scelto di pagare l’imposta di registro anno per anno, si vedeva comunque calcolare la sanzione sull’intera somma dovuta per tutta la durata del contratto. Ora, invece, l’Agenzia si allinea a quanto ripetutamente affermato dalla Corte di Cassazione: la sanzione va calcolata solo sull’imposta dovuta per il primo anno, non su tutti gli anni futuri.

Senza perderci in troppe anticipazioni, vediamo concretamente cosa cambia.

Cosa cambia davvero: la sanzione si calcola solo sul primo anno

La novità riguarda solo la base su cui si applica la sanzione. Prima di questa risoluzione, anche se si era scelta la modalità di pagamento annuale, la multa per la registrazione tardiva veniva calcolata come se si dovesse l’imposta su tutti gli anni del contratto.

Ora, con il nuovo orientamento, se il contratto viene registrato in ritardo, la sanzione si calcola solo sull’imposta del primo anno. Le percentuali della sanzione non cambiano:

• 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro, se il ritardo supera i 30 giorni;
• 45% dell’imposta, con un minimo di 150 euro, se il ritardo è entro i 30 giorni.

Perché l’Agenzia delle Entrate ha cambiato idea

Questa decisione arriva dopo una lunga serie di sentenze della Corte di Cassazione. Il punto critico era questo: la legge dice che l’imposta di registro si calcola sull’intera durata del contratto, ma permette comunque al contribuente di pagare anno per anno. Quindi: la sanzione va calcolata su tutto il contratto o solo sull’anno in cui si è registrato in ritardo?

Secondo la Cassazione, l’imposta ha una natura annuale, e la possibilità di pagare tutto subito serve solo per chi vuole ottenere uno sconto, non cambia la natura dell’imposta. Di conseguenza, anche la sanzione va riferita solo all’anno in cui è avvenuta l’infrazione, non a quelli futuri.

Punire un contribuente calcolando la multa su tutte le annualità, secondo la Corte, non ha senso ed è ingiusto, perché crea una sproporzione tra l’errore e la sanzione.

Cosa rimane uguale

La nuova regola riguarda solo la registrazione iniziale fatta in ritardo.

Tutto il resto resta come prima:

• Se il contratto è stato registrato regolarmente, ma si paga in ritardo l’imposta per gli anni successivi, si applica la sanzione prevista per il tardivo versamento: 25% dell’imposta non pagata;
• Per i contratti con cedolare secca, che non prevedono il pagamento dell’imposta di registro, in caso di registrazione tardiva si applica una sanzione fissa, e non una percentuale.

Quanto si risparmia?

Supponiamo un contratto di locazione della durata di 5 anni (3+2), con un canone annuo di 9.000 euro.
L’imposta di registro è il 2% del canone annuo, quindi:

• Imposta annuale: 180 euro;
• Imposta complessiva per i 5 anni: 900 euro.

Con la vecchia regola, se il contratto veniva registrato in ritardo (oltre i 30 giorni), la sanzione del 120% si calcolava sull’intera imposta dovuta per tutti i 5 anni, cioè una sanzione = 120% di 900 euro = 1.080 euro.

Con la nuova interpretazione, la sanzione si applica solo sulla prima annualità, quindi una sanzione = 120% di 180 euro = 216 euro. Poiché è inferiore al minimo previsto di 250 euro, si applica comunque la sanzione minima di 250 euro.

Conclusione: meno sanzioni sproporzionate, meno contenziosi

Con questo nuovo approccio, l’Agenzia delle Entrate corregge una prassi interpretativa troppo rigida, che spesso colpiva in modo eccessivo i contribuenti.

Ora, la sanzione per registrazione tardiva è più giusta e proporzionata, allineandosi al reale danno causato.

Il risultato? Meno ricorsi, meno scontri tra contribuenti e fisco, e una maggiore coerenza con i principi di equità e buon senso.