L'amministratore di condominio può decidere lavori straordinari senza l'approvazione dell'assemblea?

In casi assolutamente eccezionali, l’amministratore di condominio può disporre l’esecuzione di lavori straordinari anche senza chiederne l’autorizzazione all’assemblea condominiale.

Tuttavia, non è detto che l’assemblea ratifichi l’approvazione. Infatti, anche se l’amministratore può intervenire autonomamente in via eccezionale, l’assemblea può non approvare l’intervento e renderlo personalmente responsabile.

Nell’articolo, si spiegherà quando è possibile l’esecuzione di lavori senza richiedere l’approvazione dell’assemblea e perché questa può opporsi.

Cosa sono i lavori straordinari

In ambito condominiale esistono due tipologie di interventi per la manutenzione dello stabile e delle aree comuni: ordinari e straordinari.

La manutenzione ordinaria abbraccia gli interventi prevedibili e periodici. Si tratta di tutti quegli interventi che sono necessari al mantenimento dell’edificio:

• Pulizia delle scale;
• Riparazione dell’ascensore;
• Cura del verde.

Possono rientrarvi anche interventi di riparazione, ma di piccola entità. Si pensi, per esempio, alle lampadine fulminate.

Invece, gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria sono imprevedibili o non periodici. Si tratta di quelli necessari alla riparazione o alla sostituzione di parti importanti dell’edificio. Vi rientrano, per esempio:

• Ristrutturazione dello stabile o di una facciata;
• Sostituzione di una colonna di scarico;
• Sostituzione della caldaia condominiale;
• Rifacimento del tetto.

Di norma, è compito dell’amministratore di condominio decidere sui lavori di manutenzione ordinaria, in quanto fa parte dei suoi poteri gestionali di natura ordinaria.

Per quanto riguarda, invece, i lavori straordinari tocca all’assemblea di condominio la decisione di eseguirli o meno.

Tuttavia, la decisione di eseguire lavori straordinari può essere presa anche dall’amministratore di condominio in completa autonomia, ma solo se effettivamente urgenti.

In caso contrario, potrebbero esserci conseguenze per l’amministratore, che dovrà rispondere della spesa.

Quando l’amministratore di condominio può disporre lavori straordinari autonomamente

Rientra tra le facoltà dell’amministratore, la decisione di autorizzare lavori straordinari, ma solo quando siano urgenti.

Solo in tal caso potrà autorizzarli senza il via libera dell’assemblea e comunicarli durante la prima riunione condominiale utile.

Durante l’adunanza dovrà spiegare e documentare il perché abbia preso tale decisione e rendicontare le spese.

L’amministratore di condominio può, anzi deve, intervenire automaticamente quando si presentano evenienze che possono comportare seri danni allo stabile, a cose o persone.

Si pensi ai casi più classici, come i crolli improvvisi di tegole o altre parti dell’edificio, oppure le perdite d’acqua dello scarico condominiale che possono causare danni agli appartamenti o ad altre parti dell’edificio.

Quando si presentano queste situazioni eccezionali e urgenti, l’amministratore può agire tempestivamente. La ratifica è un atto successivo con il quale l’assemblea approva l’operato dell’amministratore, sanando l’irregolarità e rendendo valido l’atto. In questo caso, la spesa viene ripartita tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.

Tuttavia, come vedremo, non sempre l’assemblea ratifica le decisioni prese. Infatti, è molto comune che queste decisioni non vengano ratificate, soprattutto quando si tratta di scelte avventate, decisioni prese solo sulla presunzione di qualcosa o quando non ci sia alcuna motivazione effettiva di pericolo per cose o persone.

Cosa succede se l’assemblea condominiale non ratifica i lavori?

Quando sarà convocata, l’assemblea di condominio deciderà se ratificare o meno la decisione presa dall’amministratore di condominio.

Infatti, non è detto che la scelta presa dall’amministratore venga approvata. Capita che l’amministratore agisca illegalmente e al di fuori dei suoi poteri, prendendo decisioni sbagliate, senza motivazioni plausibili o solo per soddisfare fini personali.

In questi casi o in generale quando non ci sia un motivo valido ed eccezionalmente grave tale da far effettuare interventi straordinari, l’assemblea di condominio può non ratificare l’operato dell’amministratore.

Cosa succede? L’amministratore di condominio sarà responsabile della spesa e sarà anche chiamato a rimborsare il condominio per il danno subito.

Sintesi dei punti salienti

In casi eccezionali, l'amministratore di condominio può disporre lavori straordinari senza l'approvazione dell'assemblea, ma solo se urgenti. Tuttavia, l'assemblea può successivamente non ratificare la decisione e renderlo responsabile per la spesa.

I lavori di manutenzione si dividono in ordinari, periodici e prevedibili, e straordinari, imprevedibili e necessari per la riparazione dell’edificio. In genere, l'assemblea decide sui lavori straordinari, ma l'amministratore può agire autonomamente in situazioni urgenti.

La ratifica dell'assemblea è necessaria per convalidare l'intervento e ripartire le spese tra i condomini. Se l'assemblea non ratifica, l'amministratore è responsabile della spesa e deve rimborsare il condominio.