Il contratto di affitto transitorio è un tipo speciale di contratto di locazione per uso abitativo, progettato per soddisfare esigenze temporanee che non rientrano nella categoria degli affitti turistici. Secondo l'articolo 5 del D.Lgs. n. 431/1998, si tratta di un accordo che può avere una durata massima di 18 mesi e minima di 30 giorni, consentendo al locatario di utilizzare l'immobile per un breve periodo in cambio di un pagamento stabilito. Questa formula è particolarmente vantaggiosa per locatori e inquilini che necessitano di un alloggio per motivi di lavoro o studio.
La legge sulle locazioni abitative stabilisce che la durata minima di un contratto ordinario sia di 4+4 anni per il canone libero e di 3+2 anni per il canone concordato. Tuttavia, comprendendo la necessità di accordi temporanei, il legislatore ha introdotto il contratto di affitto transitorio, che permette una durata inferiore rispetto a quanto previsto per gli altri contratti di locazione. Tale contratto deve essere redatto usando un modello specifico approvato dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. Se l'immobile si trova in città ad alta densità demografica o in aree metropolitane si devono anche rispettare gli accordi locali tra associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.
Gli affitti transitori soddisfano le esigenze di diverse categorie di persone, come studenti universitari, lavoratori temporanei o stagionali, insegnanti in supplenza e chiunque abbia bisogno di un alloggio per un breve periodo. È importante che il locatario e il proprietario dichiarino l'esigenza temporanea in modo specifico nel contratto.
La durata massima di un contratto di affitto transitorio è di 18 mesi, mentre la durata minima è di 30 giorni. Qualora la durata pattuita sia superiore a 18 mesi, il contratto viene automaticamente adeguato a quanto previsto dalla legge. Se la durata è inferiore a 30 giorni, si parla di affitto breve, generalmente legato a esigenze turistiche.
Il canone d'affitto è liberamente stabilito dalle parti, con alcune eccezioni nelle città con alta densità abitativa dove sono previsti criteri per determinare il valore del canone. Queste specifiche aree, solitamente capoluoghi di provincia, richiedono che il canone venga determinato sulla base di accordi locali.
Il contratto di affitto transitorio deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate quando la durata supera i 30 giorni. Il locatore ha l'obbligo di compilare un modello apposito, fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. La registrazione è fondamentale per assicurare la validità legale dell'accordo.
Il contratto di affitto transitorio non richiede una disdetta formale. Alla scadenza della durata prevista, il contratto si conclude automaticamente. Tuttavia, l'inquilino può richiedere un rinnovo dimostrando al locatore la necessità di continuare ad occupare l'immobile.
Nel contratto di affitto transitorio, non è necessaria la disdetta formale perché si risolve automaticamente alla scadenza pattuita. Tuttavia, come per i contratti standard, il locatario può recedere anticipatamente in presenza di gravi motivi. Non c'è un termine legale per la comunicazione del recesso, quindi il periodo di preavviso va concordato tra le parti seguendo le linee guida degli accordi territoriali.
Per esempio, un mese di preavviso può essere ragionevole per contratti con durata fino a 12 mesi, mentre per quelli oltre l'anno possono essere necessari tre mesi. Se l'inquilino è moroso, il locatore può procedere con lo sfratto per morosità, senza che la natura transitoria del contratto impedisca il recupero dei canoni dovuti.
Nonostante la natura temporanea, il locatario può trasferire la propria residenza nell'immobile senza annullare il requisito di transitorietà. Nessuna clausola può impedire all'inquilino di trasferire la propria residenza. A meno che la durata non sia inferiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Questo passaggio è cruciale per evitare sanzioni amministrative.
La cedolare secca è un'opzione fiscale disponibile per i contratti d'affitto transitori. Essa sostituisce le imposte sul reddito con un'unica aliquota del 21% del canone annuo. Per i contratti stipulati in comuni ad alta densità demografica o con limitata disponibilità abitativa, si applica un'aliquota ridotta del 10%, come specificato dalla circolare n. 8 del 2017 dell'Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, i contratti di affitto transitorio non offrono la possibilità di detrazioni fiscali per gli inquilini, poiché non prevedono lo spostamento della residenza anagrafica.
Il vantaggio principale dell'affitto transitorio è la sua cessazione automatica alla scadenza, eliminando l'obbligo di disdetta per l'inquilino. La durata limitata consente al locatario una maggiore flessibilità rispetto ai contratti a lungo termine. Per i locatori, però, c'è il rischio di non trovare un nuovo inquilino in breve tempo, specialmente senza l'aiuto di un'agenzia.
Per gli studenti universitari, il contratto può durare fino a 36 mesi, con un minimo di 6 mesi, a patto che l'immobile non si trovi nella stessa città dell'università. Questa opzione garantisce stabilità durante il percorso accademico.
In termini di fiscalità, il regime della cedolare secca rende questo tipo di contratto interessante per i locatori, offrendo un'aliquota ridotta del 10% nelle aree ad alta densità.
Uno dei rischi principali è la mancata fornitura dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per entrambe le parti e da consegnare entro 45 giorni. Inoltre, è essenziale che il contratto includa la natura transitoria per evitare l'applicazione del regime ordinario.
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano di Roma
Quotidiano telematico. Registrato al n.12/2015 del 21 gennaio 2015 Tribunale di Roma. Direttore Emanuela Valente.
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