Registrazione tardiva del contratto di locazione: come ravvedersi e ridurre le sanzioni

La registrazione del contratto di locazione è un adempimento obbligatorio nella maggior parte dei casi. In virtù di questa obbligatorietà, la registrazione tardiva comporta sanzioni. L’entità delle sanzioni applicate varia in base al numero di giorni di ritardo accumulati.

C’è un modo per sanare le violazioni e, in questo articolo, verrà spiegato come rimediare.

Come registrare un contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione di un immobile è un adempimento obbligatorio, a prescindere dall’ammontare del canone di affitto pattuito, quando la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno. Quindi, la registrazione non è obbligatoria per le locazioni inferiori a 30 giorni.

L’adempimento può essere effettuato sia dal locatore che dall’affittuario: entrambi sono egualmente responsabili.

Come fare? Il contratto di locazione deve essere registrato online, sul sito dell’Agenzia delle Entrate. La parte che decide di effettuare la registrazione deve autenticarsi con le proprie credenziali digitali e utilizzare l’applicazione RLI web.

Tramite la stessa applicazione è possibile anche versare le imposte di registro e di bollo. Ricordiamo che, in presenza di determinati requisiti, si può optare per il regime della cedolare secca al posto di quello ordinario.

Un metodo alternativo è l’utilizzo del software Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI). 
L’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione il Modello RLI e le istruzioni di compilazione.

Per tutti i cittadini poco avvezzi all’utilizzo delle piattaforme telematiche è possibile procedere alla registrazione presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate oppure incaricare un intermediario abilitato, come un CAF. 

Come compilare il modello RLI

Il modello RLI è composto da 5 quadri (A - E). Nel quadro A, si deve riportare il codice fiscale del soggetto che richiede la registrazione e indicare il codice corrispondente alla tipologia del contratto.

Successivamente, si deve inserire la durata e l’importo del canone pattuito e, se necessario, compilare gli altri campi rimanenti.

Nel quadro B, invece, si devono inserire tutti i dati del locatore e del conduttore.

Nel quadro C si deve indicare il numero degli immobili.

Nel quadro D si deve indicare il tipo di tassazione.

Infine, nel quadro E si devono indicare le eventuali locazioni con canoni differenti e il numero di annualità.

Cosa si rischia per registrazione tardiva del contratto di locazione

La registrazione tardiva del contratto di locazione comporta sanzioni di importo variabile in base al ritardo accumulato, quando vige l’obbligo di tale adempimento.

Il Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, modificato dal Dlgs n. 87/2024, ha stabilito:

• Una sanzione amministrativa del 45% dell’ammontare dell’imposta dovuta, per ritardi non superiori a 30 giorni;
• Una sanzione amministrativa pari al 120% dell’imposta dovuta, per ritardi superiori a 30 giorni.

Quindi, le sanzioni applicate sono molto salate, soprattutto quando il ritardo accumulato supera i 30 giorni dalla scadenza dell’adempimento.

Tuttavia, non sono previste sanzioni in caso di mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto. Ciò è dovuto all’articolo 3-bis del decreto Crescita che ha eliminato tali sanzioni dall’articolo 3, comma 3, del Dlgs n. 23/2011.

In precedenza, infatti, la comunicazione era obbligatoria, pena una sanzione fissa di 100 euro (sanzione che veniva ridotta a 50 euro se il ritardo era superiore a 30 giorni).

Come rimediare alla registrazione tardiva del contratto di locazione

Appurati i rischi che si corrono se non si registra in tempo il contratto di locazione e le relative sanzioni, come fare per rimediare? Le violazioni sono sanabili tramite il ravvedimento operoso.

Questo strumento permette l’adempimento spontaneo, consentendo al contribuente di versare la sanzione e gli interessi ridotti. La riduzione viene modulata in base al momento in cui viene regolarizzata la violazione o l’omissione.

Nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione avvenga oltre i termini previsti, il contribuente che desidera beneficiare del ravvedimento operoso, se ne sussistono le condizioni, deve versare l’imposta dovuta, le sanzioni ridotte e gli interessi.

Anche nel caso di registrazione tardiva, se il locatore esercita l’opzione per il regime alternativo, come accade quando l’opzione è esercitata nei termini, non sarà necessario versare l’imposta di registro.

Tuttavia, le parti contraenti devono comunque pagare le sanzioni, calcolate in base all’imposta di registro sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto.

Per riassumere

La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria se la durata supera i 30 giorni nell'anno. 
Può essere effettuata online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate, utilizzando le credenziali digitali.

Il modello RLI deve essere compilato con i dati del contratto e delle parti coinvolte. In caso di registrazione tardiva, si applicano sanzioni che variano in base al ritardo: 45% dell'imposta per ritardi fino a 30 giorni, 120% per ritardi oltre.

Non ci sono sanzioni per la mancata comunicazione della proroga o risoluzione del contratto. Le violazioni possono essere sanate tramite il ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte.