Contratto di affitto libero o concordato 2025/2026: guida definitiva per proprietari e inquilini

“Qual è la differenza tra contratto libero e concordato? Quale conviene davvero al proprietario? E all’inquilino?”. Quando si parla di affitti, tra il contratto 4+4 e il 3+2, ci si rende conto che sono due formule diverse ma strettamente collegate. La scelta non è affatto banale, perché dal tipo di contratto dipendono la durata del rapporto, la tassazione, l’importo del canone e perfino lo sconto sull’IMU.

Il contratto di locazione è disciplinato dalla Legge 431 del 1998, che distingue le due formule principali: il contratto a canone libero (quattro anni più quattro di rinnovo) e quello a canone concordato (tre anni più due). A completare il quadro normativo troviamo il D.M. 16 gennaio 2017, che ha fissato i criteri degli accordi territoriali, e la Legge 160/2019, che ha introdotto lo sconto del 25% sull’IMU per gli immobili affittati con contratto concordato.

Contratto di affitto libero o concordato: quale conviene davvero nel 2025?

Ci si preoccupa spesso che gli affitti implichino un percorso a ostacoli tra leggi e adempimenti. In realtà, conoscere le basi aiuta a fare scelte consapevoli. Il canone libero è il più diffuso perché consente al proprietario e all’inquilino piena libertà nella definizione del prezzo. La durata è standard: quattro anni più quattro.

Sul piano fiscale, con la cedolare secca si paga un’imposta sostitutiva del 21% sull’intero canone. Se invece si sceglie la tassazione ordinaria, l’imponibile è pari al 95% del canone percepito, come riportato anche dall’Agenzia delle Entrate nelle sue guide pratiche.

Contratto a canone concordato: vantaggi fiscali e agevolazioni aggiornate

Il canone concordato funziona in maniera diversa. Il prezzo non è stabilito liberamente, ma deve rispettare i parametri fissati dagli accordi territoriali sottoscritti a livello comunale dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini.

La durata è di tre anni più due. Questa formula è considerata appetibile soprattutto per i benefici fiscali: la cedolare secca scende al 10% (nei Comuni ad alta tensione abitativa o in quelli che hanno aderito), mentre in regime IRPEF l’imponibile si riduce a circa il 66,5% del canone, grazie a un doppio abbattimento. Inoltre, dal 2020 chi sceglie il concordato beneficia anche del taglio del 25% sull’IMU, come introdotto dalla Legge di Bilancio 2020.

Molti lettori si chiedono: “Quando conviene il 3+2 al proprietario?”. Secondo l’analisi di La Legge per Tutti, la convenienza dipende dal mercato locale: se il canone concordato raggiunge almeno l’80-85% di quello che si otterrebbe con il libero, gli sgravi fiscali compensano ampiamente lo sconto concesso all’inquilino.

Un altro quesito ricorrente è: “Posso passare da un contratto 4+4 a un 3+2?”. La legge lo consente, ma non si tratta di una semplice modifica. Bisogna chiudere il contratto in corso e registrarne uno nuovo conforme all’accordo territoriale. Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 31/E del 2018, senza l’attestazione di conformità rilasciata dalle associazioni firmatarie non si ha diritto alle agevolazioni fiscali.

Novità 2025 sui contratti di affitto: IMU e accordi territoriali

Per chi affitta nel 2025/2026 ci sono due aspetti fondamentali da ricordare:

1. IMU ridotta: la riduzione del 25% è confermata anche quest’anno e si applica automaticamente a chi stipula un contratto a canone concordato.

2. Accordi territoriali aggiornati: molte città hanno rivisto i parametri, modificando le fasce di canone applicabili. Questo significa che i valori validi oggi possono essere diversi da quelli fissati solo pochi anni fa. Prima di firmare, conviene sempre controllare il sito del Comune o rivolgersi a un’associazione di categoria.

Affitto 4+4 o 3+2? Differenze pratiche e convenienza per proprietari e inquilini

La prima scelta da fare quando si affitta riguarda proprio la tipologia di contratto. Entrambi offrono stabilità, ma il canone libero (4+4) privilegia la libertà sul prezzo, mentre il canone concordato (3+2) limita la cifra, offrendo però vantaggi fiscali importanti.

Non si tratta di una decisione secondaria: influisce direttamente sul rendimento netto dell’investimento. Chi affitta un appartamento, infatti, non fa solo una scelta abitativa, ma gestisce una vera e propria rendita immobiliare.

Per orientarsi meglio, può aiutare uno schema semplice:

FAQ - Contratto di affitto libero o concordato nel 2025

Qual è la differenza tra canone libero e concordato?
Nel libero il canone è stabilito liberamente, nel concordato va rispettata la fascia prevista dagli accordi territoriali.

Quando conviene il 3+2 al proprietario?
Quando il canone concordato si avvicina al mercato: in genere sopra l’80-85% del canone libero.

Serve sempre l’attestazione per il concordato?
Sì, senza attestazione rilasciata da un’associazione non si accede alle agevolazioni fiscali.

Quanto si paga di tasse con il canone concordato?
Con cedolare secca: 10%. Con IRPEF ordinaria: imponibile ridotto al 66,5% circa del canone.