Federico Marcaccini sul nuovo ciclo del Sud Europa con rigenerazione urbana al centro

Il primo semestre 2025 consegna un segnale netto: il Sud Europa torna a correre sul fronte degli investimenti immobiliari. I volumi regionali superano i 12 miliardi di euro, con una crescita di oltre il 30% anno su anno. Il baricentro si sposta verso i settori più resilienti della domanda reale: hospitality e retail. In parallelo, si consolida una strategia industriale che ha preso ritmo negli ultimi anni – la rigenerazione urbana – con la riconversione di edifici obsoleti, soprattutto uffici, in hotel e residenze. In questo contesto, la bussola per investitori e operatori è distinguere ciò che scala (standard, processi, governance) da ciò che resta locale (micro-location e permessi), facendo leva su un deal flow che sta tornando a essere selettivo ma più profondo.

Volumi in crescita e traiettorie per Paese

Nel perimetro Sud Europa, il semestre chiude oltre 12 miliardi di euro di volumi, spinti da hospitality e retail.

L’Italia contribuisce con 5,1 miliardi di euro, in crescita del 46%: la domanda turistica nelle principali destinazioni urbane e leisure ha consolidato il recupero dell’alberghiero, mentre il retail ha catalizzato capitali su asset ben posizionati e resilienti.

La Spagna raggiunge 5,7 miliardi di euro (+16%), con hospitality a circa 1,6 miliardi e retail in ulteriore espansione su fondamentali solidi; il living mantiene un buon ritmo, mentre la logistica mostra segnali di maggiore criticità. Il Portogallo registra 1,257 miliardi di euro (+70%): qui il protagonista assoluto è il retail, con 587 milioni di euro e volumi più che triplicati rispetto al 2024, seguito da hospitality (circa 341 milioni).

Gli uffici lusitani crescono a 163 milioni (circa 13% del totale), l’industriale-logistico aumenta pur restando limitato dall’offerta, mentre il living (incluso lo student housing) rallenta nell’immediato ma può recuperare entro fine anno. Un investitore attento leggerà due messaggi operativi. Primo: le geografie si muovono in sincrono sui driver principali (turismo e retail selettivo), ma divergenze settoriali emergono a breve distanza: la logistica iberica è sotto pressione, mentre il living portoghese vive una pausa tattica. Secondo: i volumi italiani dimostrano che, quando la tesi industriale è chiara, il capitale istituzionale torna sul mercato.

“La liquidità non è mai scomparsa: si è solo spostata dove trova domanda reale e gestione credibile”,

commenta Federico Marcaccini.

Hospitality e retail al comando

Il settore alberghiero ha superato la fase di sola “riapertura”: oggi poggia su domanda internazionale e pricing power nelle destinazioni top, spingendo soprattutto l’hôtellerie di fascia alta dove la frammentazione proprietaria lascia spazio a operazioni di consolidamento.

La crescita italiana è emblematica: il recupero post-pandemia si traduce in pipeline più liquide per città d’arte e mete leisure, con attenzione a brand, standard e gestione. In Spagna, la combinazione tra flussi turistici e rafforzamento dei marchi ha generato volumi record nell’hospitality; in Portogallo, l’attrattività leisure garantisce continuità di interesse.

Sul retail, la narrativa è di selezione: capitali in ingresso su centri commerciali e high street con fondamentali robusti, vacancy controllata e capacità di tenere il passo dell’e-commerce con tenant mix evoluto. Il caso portoghese – volumi triplicati e focus sui centri commerciali – segnala che, laddove gli asset sono ben posizionati, la categoria torna a essere portatrice di rendimento in portafoglio. Per gli operatori, la traccia è chiara: hospitality e retail di qualità funzionano quando la gestione è scalabile e i contratti sono chiari.

“I flussi turistici e la tenuta dei consumi non bastano se non c’è disciplina operativa”,

 osserva Federico Marcaccini; il vantaggio competitivo sta in processi, KPI e governance che consentono di difendere margini nel ciclo completo, dal go-to-market alla gestione day-by-day.

Riconversioni e rigenerazione urbana come motore industriale

La rigenerazione urbana si conferma un pilastro della nuova fase del ciclo. La trasformazione di uffici obsoleti in residenze o hotel contribuisce a riallineare l’offerta alle traiettorie di domanda, abbattendo lo sfitto strutturale e attivando capitali “pazienti” su operazioni di capex mirato. Il segnale più evidente arriva da Madrid, dove tra 2024 e prima metà del 2025 sono stati movimentati 795 milioni di euro (di cui 475 milioni nel 2024 e 320 milioni nel 2025) in interventi di riconversione. È un laboratorio che mette in fila pianificazione, permitting e execution, con benefici sull’assorbimento e sulla resilienza dei valori.

Il messaggio per i developer è pragmatico: la catena del valore premia chi costruisce il business plan partendo dall’uso finale e dalla domanda misurabile, non dalla tecnologia o dall’estetica fine a sé stessa.

“Le recognitions contabili arrivano se gli spazi tornano utili e vivibili: la trasformazione non è un esercizio di stile, è un mestiere”,

 sottolinea Federico Marcaccini. Nei dossier più efficaci, il rischio autorizzativo viene de-rischizzato a monte, gli SLA della gestione sono scritti a chiare lettere e gli spazi “back-of-house” (logistica, servizi, manutenzioni) sono progettati ex ante.

Implicazioni settoriali

● Living: in Spagna mantiene ritmo; in Portogallo rallenta ma con potenziale di rimbalzo entro fine anno. La chiave è la coerenza locale tra canoni, potere d’acquisto e regole.

● Uffici: il valore si crea con conversioni selettive e con capitoli ESG che riducono obsolescenza funzionale; dove l’uso direzionale regge, servono capex mirati anziché trasformazioni massive.

● Logistica: nel breve presenta criticità in Penisola Iberica; lo shortage di offerta rimane un tema, ma la tesi d’investimento richiede disciplina sui rendimenti attesi.

● Retail: torna centrale in contesti con footfall stabile e tenant mix adattivo; il pricing riflette la qualità dell’asset più che la categoria in sé.

Come leggere i fondamentali nel 2025

Che cosa sta davvero cambiando?

Primo, il capitale torna a preferire asset “a prova di servizio”, dove la componente gestionale è un moltiplicatore di rendimento più che un costo.

Secondo, la frammentazione proprietaria in hospitality crea spazio a piattaforme in grado di aggregare e standardizzare.

Terzo, i mercati premiano resilienza e adattabilità: il retail che ascolta i consumi e integra funzioni, l’hotellerie che presidia il revenue management, la residenza che risponde a nuovi pattern d’uso.

 All’investitore che guarda l’area con orizzonte pluriennale, il suggerimento è di usare una matrice di coerenza: geografia (appeal, accessibilità), prodotto (qualità e servizio), gestione (KPI, SLA, penali).

“Le tesi che funzionano combinano domanda reale, execution e governance; il resto è rumore di fondo”,

sintetizza Federico Marcaccini. Il differenziale di performance, nei prossimi 12–24 mesi, dipenderà dalla capacità di leggere i micro-fondamentali, più che da scommesse top-down. 

Conclusioni

Il semestre dimostra che l’Europa del Sud sa attrarre capitale quando l’asset è utile e la gestione è disciplinata. Hospitality e retail restano i motori, mentre la rigenerazione urbana riallinea il costruito alle esigenze della domanda. La sfida, adesso, è eseguire con rigore: standard, governance, progettazione dei back-of-house e chiarezza nei contratti. “Il mercato premia la qualità replicabile: è lì che si costruisce valore, non nell’eccezione irripetibile”, conclude Federico Marcaccini. Nel 2025, la differenza tra una buona operazione e una grande operazione starà nella coerenza tra destinazione d’uso, micro-fundamentals e capacità gestionale.