Case popolari in vendita: da inquilino a proprietario, la guida completa al riscatto aggiornata al 2025/2026

Basta davvero poco per trasformarsi da inquilino a proprietario? Non è certo un mistero che le case popolari possano andare in vendita e che l’affitto si possa trasformare in un mutuo, cogliendo l'opportunità di un immobile a basso costo. Così gli inquilini degli alloggi popolari possono diventare proprietari. Ma quanto costa davvero riscattare un alloggio ATC? E, soprattutto, chi ha diritto ad acquistare una casa popolare? Le risposte sono racchiuse in un quadro normativo molto articolato.

L'acquisto delle case popolari non cela misteri o concorrenza sleale, ma segue l'applicazione della Legge 24 dicembre 1993, n. 560, che ha aperto la strada alla vendita del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP). Questa legge nazionale fornisce le direttive generali, che vengono poi calate nella realtà locale dalle singole leggi regionali e dai regolamenti degli enti gestori, come le ATC (Aziende Territoriali per la Casa). È proprio consultando le pagine informative di queste ultime, come ad esempio il sito di ATC Piemonte Centrale, che si possono trovare i dettagli operativi e la modulistica necessaria.

Case popolari in vendita: i requisiti, ecco a chi è rivolta l'opportunità

La vendita delle case popolari parte da un meccanismo centrato sul diritto di prelazione. La Legge 560/93 stabilisce chiaramente che l'offerta di acquisto deve essere rivolta prima di tutto all'assegnatario che abita stabilmente l'alloggio. Tuttavia, questo avviene esclusivamente se si soddisfano una serie di requisiti, tra cui:

• anzianità di assegnazione: è necessario essere titolari del contratto di affitto da un periodo minimo, che la legge fissa in almeno cinque anni;

• regolarità nei pagamenti: è un requisito fondamentale essere in regola con il versamento dei canoni e delle spese. La morosità pregressa è un ostacolo che può precludere l'accesso all'acquisto;

• assenza di altre proprietà immobiliari: è importante sottolineare che né il richiedente né i membri del nucleo familiare devono essere titolari di altri alloggi adeguati alle proprie esigenze sul territorio nazionale;

• limiti di reddito: infine, è necessario soddisfare specifici limiti reddituali, certificati tramite l'attestazione ISEE. Si tratta di soglie che vengono aggiornate annualmente e variano da regione a regione.

Il processo di acquisto: dalla proposta al rogito

La vendita delle case popolari è un meccanismo innescato direttamente dall'ente gestore, che attraverso dei "Piani di Cessione" individua gli immobili da alienare. Una volta che l'alloggio è messo in vendita, la procedura si articola in diversi passaggi.

Nel caso dell'ATC, ad esempio, il primo step porta alla notifica della comunicazione direttamente all'inquilino. La proposta di vendita contiene, soprattutto, il prezzo. Come riportato da Immobiliare.it, in questo caso il valore dell'immobile non è basato sulle quotazioni di mercato.

Il prezzo di cessione degli alloggi popolari viene calcolato sulla base del valore catastale, a cui si applica un coefficiente di abbattimento che tiene conto dell'anzianità e dello stato dell'edificio.

Dal ricevimento della proposta di vendita, l'assegnatario dispone di almeno 60 giorni per manifestare il proprio interesse. In caso di accettazione e dopo la verifica finale dei requisiti, si conclude l'iter con la stipula del contratto di compravendita davanti a un notaio.

Un caso pratico: i vincoli per l'acquisto a Forlì

Come spiegato, l’acquisto di un alloggio popolare prevede l’applicazione di un'apposita procedura. Un esempio recente è il “bando per l’assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) del Comune di Forlì". Come confermato da ForlìToday, sono circa 40 le abitazioni ERP che potrebbero essere messe in vendita.

Anche in questo caso, per poter esercitare il diritto di riscatto, è necessario soddisfare i requisiti già visti: aver risieduto nell'alloggio per un minimo di cinque anni ed essere in regola con i pagamenti. Inoltre, la situazione economica dell’intero nucleo familiare non deve superare determinate soglie ISEE e non si devono possedere altri immobili idonei.

Una volta completato l'acquisto, la proprietà rimane soggetta a vincoli significativi. La legge, infatti, impone un divieto di rivendita dell'immobile per un periodo di dieci anni e, successivamente, garantisce all'ente pubblico il diritto di prelazione in caso di futura cessione.

Domande frequenti (FAQ) - Case popolari in vendita

1. Cosa succede se l'inquilino non acquista l'alloggio? Se l'assegnatario rinuncia o non ha i requisiti, il diritto di prelazione può estendersi ai familiari conviventi idonei. In assenza di acquirenti, l'inquilino può rimanere in affitto, ma l'ente potrebbe vendere l'immobile (una volta libero) tramite asta pubblica.

2. È possibile richiedere un mutuo per questo tipo di acquisto? Assolutamente sì. Si può accedere a un mutuo bancario come per qualsiasi altra compravendita. Anzi, spesso gli stessi enti gestori, come si legge sui loro siti ufficiali, stipulano convenzioni con istituti di credito per offrire condizioni agevolate agli acquirenti.

3. Se in passato ho avuto una morosità, posso comunque acquistare? La regola generale richiede la totale regolarità dei pagamenti. Tuttavia, alcune normative regionali o comunali possono prevedere la possibilità di sanare il debito pregresso attraverso un piano di rientro, consentendo così di accedere alla procedura di acquisto. È fondamentale informarsi direttamente presso la propria ATC.