Manutenzione ordinaria vs straordinaria immobile: differenze

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è fondamentale per comprendere chi sia responsabile delle varie tipologie di lavori e quali siano le possibili detrazioni fiscali. Mentre la manutenzione ordinaria include interventi minori come la sostituzione di guarnizioni o la manutenzione degli impianti esistenti, la manutenzione straordinaria riguarda modifiche strutturali, come l'abbattimento di muri o la sostituzione completa degli impianti. Per quest'ultima, è spesso necessario ottenere permessi edilizi e può beneficiare di detrazioni fiscali significative, fino al 50% delle spese sostenute.

Manutenzione ordinaria di un immobile

La manutenzione ordinaria di un immobile si riferisce agli interventi mirati a conservare o ripristinare le condizioni esistenti senza apportare modifiche strutturali. Tali operazioni possono includere la riparazione di infissi, la pitturazione delle pareti interne, il rinnovo dei rivestimenti e la manutenzione di impianti tecnologici esistenti come la caldaia o il sistema di riscaldamento.

La normativa di riferimento, il Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01), categorizza questi interventi come non strutturali, e quindi non necessitano di permessi speciali, sebbene alcune normative comunali possano imporre ulteriori restrizioni.

Dal 22 aprile 2018, con l'entrata in vigore del decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, la gestione della manutenzione ordinaria degli edifici è stata semplificata attraverso l'introduzione del nuovo Glossario dell’edilizia libera. Questo documento elenca, in modo non esaustivo, le 58 tipologie di lavori che non richiedono permessi edilizi né comunicazioni previe al Comune. Questi includono interventi sia interni che esterni agli edifici, come la riparazione o il rinnovamento di tende da sole, pergolati e vele, che vengono considerati complementi temporanei e non invasivi dello spazio esterno.

Gli interventi elencati nel Glossario permettono ai proprietari di eseguire lavori di manutenzione ordinaria con maggiore agilità, riducendo la burocrazia e accelerando i tempi di realizzazione. Tali operazioni, pur essendo di natura non strutturale, sono essenziali per il mantenimento estetico e funzionale dell'edificio, come la sostituzione di elementi usurati o la riparazione di piccole parti.

Manutenzione ordinaria vs straordinaria: implicazioni fiscali e legali

Le implicazioni fiscali e legali differiscono significativamente tra le due tipologie di manutenzione. Le spese per la manutenzione ordinaria generalmente non offrono un beneficio fiscale immediato, ma sono fondamentali per mantenere l'efficienza energetica e funzionale dell'edificio. Invece, le spese per la manutenzione straordinaria possono essere detratte fiscalmente, incentivando i proprietari a investire in miglioramenti significativi.

Cosa succede nei condomini

Nel contesto condominiale, la manutenzione ordinaria è solitamente gestita dall'amministratore dell'edificio, mentre quella straordinaria richiede l'approvazione dell'assemblea dei condomini. Ciò include anche la gestione delle spese, che vengono ripartite tra i condomini secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale.

Responsabilità nei contratti di locazione

Il contratto di locazione specifica chiaramente le responsabilità di locatari e locatori riguardo alla manutenzione. I locatari sono tipicamente responsabili della manutenzione ordinaria che copre gli interventi necessari a causa dell'usura quotidiana. Ad esempio, la sostituzione di una guarnizione della finestra o la riparazione di un rubinetto sono a carico del locatario. Al contrario, i locatori sono responsabili delle riparazioni più significative e di tutte le forme di manutenzione straordinaria che potrebbero includere la sostituzione di elementi strutturali o impianti.

Caratteristiche della manutenzione straordinaria

A differenza della manutenzione ordinaria, quella straordinaria comprende interventi che alterano l'aspetto strutturale o estetico degli edifici. Questi lavori possono includere la sostituzione di impianti obsoleti, il rifacimento di tetti o facciate con cambiamenti nei materiali o colori, la modifica delle aperture esterne, come porte o finestre, e l'installazione di nuovi impianti essenziali come ascensori o sistemi di climatizzazione.

Più precisamente, il decreto legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004, che regola i beni culturali e il paesaggio, definisce gli interventi di manutenzione straordinaria come quelli necessari per rinnovare o sostituire parti strutturali, senza alterare la volumetria o la destinazione d’uso originaria degli edifici. Questi lavori richiedono spesso permessi specifici, in quanto possono influenzare il carico urbanistico e necessitano di una valutazione accurata da parte delle autorità competenti.

Esempi di manutenzione straordinaria

Interventi come la creazione o il miglioramento di servizi igienico-sanitari, l’aggiornamento degli impianti in base al piano nazionale di risparmio energetico, o la recinzione di aree private sono classificati come manutenzione straordinaria. Anche l’installazione di nuove infrastrutture o la modifica strutturale delle scale in un condominio rientrano in questa categoria, richiedendo una gestione attenta e conforme alle normative vigenti.

La manutenzione straordinaria e le detrazioni fiscali

Le detrazioni fiscali giocano un ruolo cruciale nell'incoraggiare la manutenzione straordinaria. Per le parti comuni degli edifici, le spese relative a interventi di manutenzione straordinaria sono detraibili al 50%, facilitando così importanti lavori di ristrutturazione e miglioramento energetico. Questo aspetto non solo migliora la qualità dell'abitazione, ma contribuisce anche all'aumento del valore dell'immobile nel tempo.