Il pignoramento immobiliare è una fase critica della procedura esecutiva forzata, in cui un creditore richiede la vendita forzata dei beni immobili di un debitore per soddisfare un debito non pagato. La procedura inizia con la notifica dell'atto di precetto, seguito dall'atto di pignoramento, che vincola i beni immobili del debitore, impedendogli di disporne liberamente. Successivamente, un curatore nominato dal giudice, insieme a un perito, valuta il valore dell'immobile in preparazione alla vendita all'asta. La domanda a cui vogliamo rispondere in questo articolo è la seguente: a chi spetta il pagamento IMU su un immobile pignorato?
Ecco le fasi principali del pignoramento immobiliare:
Durante questo periodo, il debitore può continuare a vivere nell'immobile fino alla sua vendita, ma resta responsabile per le imposte locali, come l'IMU.
Il debitore rimane il proprietario legale dell'immobile fino all'emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice. Questo significa che tutte le imposte locali, inclusa l'IMU, devono essere pagate dal debitore fino al completamento della vendita all'asta e al trasferimento della proprietà. Nonostante la procedura di pignoramento, il debitore è tenuto a rispettare gli obblighi fiscali, compreso il pagamento di IMU, TARI e TASI.
Il pignoramento immobiliare non altera la titolarità dell'immobile. Il debitore mantiene il diritto di abitare nell'immobile e la responsabilità di pagare le imposte ad esso relative. Il custode giudiziario nominato per gestire l'immobile durante la procedura esecutiva non è responsabile del pagamento delle imposte.
Se il debitore non paga l'IMU, il Comune può emettere una cartella esattoriale tramite l'Agenzia delle Entrate-Riscossione, richiedendo il pagamento delle somme dovute. Questo può portare a ulteriori complicazioni finanziarie per il debitore, che potrebbe affrontare sanzioni e interessi di mora.
Il meccanismo del saldo e stralcio, previsto dalla legge n.145/2018, offre ai debitori in difficoltà economica la possibilità di ridurre le somme dovute e di eliminare sanzioni e interessi di mora. Per beneficiare di questa agevolazione, i debitori devono dimostrare di essere in una grave situazione economica e soddisfare specifici requisiti, come un valore ISEE non superiore a 20.000 euro.
Inoltre, durante l'atto di precetto del pignoramento, il debitore ha la possibilità di risolvere la situazione di sovraindebitamento attraverso organismi di composizione della crisi o professionisti nominati dal giudice. Questi organismi possono aiutare a negoziare accordi di pagamento con i creditori, riducendo il carico finanziario del debitore.
La giurisprudenza ha più volte confermato che l'esecuzione forzata su un immobile non modifica gli obblighi fiscali del proprietario. La Corte di Cassazione ha chiarito che il debitore rimane responsabile del pagamento dell'IMU fino all'emissione del decreto di trasferimento dell'immobile all'acquirente. Anche dopo la vendita forzata, le annualità pregresse restano a carico del precedente proprietario, che dovrà saldare il debito o affrontare ulteriori azioni legali.
Oltre al pagamento delle imposte, il proprietario-debitore è responsabile anche della manutenzione dell'immobile fino alla sua vendita. Questo include sia le spese ordinarie che straordinarie, necessarie per mantenere l'immobile in buone condizioni.
Infine, il pignoramento immobiliare si estende automaticamente alle pertinenze dell'immobile, ai mobili che lo arredano e ai frutti naturali e civili, come i canoni di locazione. Anche se non specificatamente menzionati nell'atto di pignoramento, questi beni fanno parte della procedura esecutiva e sono inclusi nella vendita all'asta.
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano di Roma
Quotidiano telematico. Registrato al n.12/2015 del 21 gennaio 2015 Tribunale di Roma. Direttore Emanuela Valente.
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