Rischi per l'amministratore di condominio che non convoca l'assemblea: nessun compenso e revoca

Uno dei principali appuntamenti annuali della vita di un condominio è la convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore.

Può capitare che, per un motivo o per un altro, si tardi a convocare l’assemblea, ma quando non viene convocata affatto possono esserci gravi conseguenze.

L’amministratore è tenuto a convocare la riunione almeno una volta l’anno per approvare il consuntivo. Se non provvede entro i termini fissati dalla legge, ecco cosa succede.

Come funziona l'assemblea di condominio

Chi vive in condominio dovrebbe conoscere tutte le regole del caso. Tra i diversi diritti e doveri, non dobbiamo neppure trascurare gli adempimenti. Il più importante della vita di un condominio è proprio l’assemblea che, in via ordinaria, deve riunirsi almeno una volta all’anno.

L’assemblea è l’organo del condominio deliberante che adotta le decisioni collegiali. Prende diverse decisioni nell’ambito condominiale come, per esempio, l’approvazione del preventivo o del rendiconto. L’attività dell’assemblea, alla fine, viene traslata su un documento: il verbale. In questo documento sono contenute tutte le delibere adottate che diventano obbligatorie per tutti i condomini, anche per gli assenti e i dissenzienti.

Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile, l’assemblea deve essere convocata dall’amministratore entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario.

Anche i condomini possono convocare l’assemblea, per esempio, nei seguenti casi:

• Quando manca l’amministratore;
• Quando l’amministratore non ha riscontrato entro 10 giorni la richiesta di convocazione formulatagli da due condomini che esprimono un sesto del valore millesimale dell’edificio;
• Quando c’è una violazione della destinazione d’uso delle parti comuni.

Come deve essere convocata l’assemblea

Sono ammesse diverse modalità di convocazione dell’assemblea. L’avviso deve essere inviato a tutti i condomini almeno cinque giorni prima della data fissata, mediante:

• Raccomandata A/R;
• Consegna a mano;
• PEC.

L’avviso deve contenere alcuni dati obbligatori:

• Le modalità di partecipazione;
• L’oggetto dell’assemblea;
• La data, l’ora e il luogo di svolgimento.

Un appunto sul luogo è d’obbligo. Questo deve essere facilmente accessibile da tutti i condomini e non deve essere troppo distante.

Molto spesso ci si chiede se l’invio dell’avviso di convocazione via e-mail sia valido. La giurisprudenza ritiene non valida la stessa decisione dell'assemblea che autorizzi l’amministratore a inviare gli avvisi di convocazione tramite email ordinaria.

Tuttavia, ciò non toglie che potrebbe farlo lo stesso condomino. In questo caso, l’amministratore è obbligato a procurarsi una prova dell’invio e del ricevimento.

È fondamentale solo che la ricezione dell’avviso sia garantita e, in caso di eventuali dispute o contestazioni, che si possa fornire una prova concreta della comunicazione.

Cosa rischia l’amministratore di condominio

La questione è stata molto dibattuta ed è finita anche in mano alla Corte di Cassazione che con una recente ordinanza, molto importante in ambito condominiale, ha stabilito che l’amministratore non ha diritto a essere pagato se il consuntivo non viene approvato.

L’approvazione del bilancio è onere dell’assemblea e, se questa non viene convocata, non può essere conseguentemente approvato.

Se l’amministratore di condominio non provvede a indire almeno una riunione all’anno non può esigere alcun compenso per l’attività prestata. Lo stesso compenso dell’amministratore rappresenta una spesa che richiede la preventiva deliberazione e approvazione nell’ambito del bilancio.

Il contratto dell’amministratore rientra nel rapporto di mandato. Il diritto mandatario al compenso e al rimborso è subordinato alla presentazione di un rendimento che deve comprendere i dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo. In mancanza del rendiconto approvato, il credito dell’amministratore non può ritenersi esigibile.

D’altra parte, va ricordato che è lo stesso Codice Civile che impone all’amministratore di convocare l’assemblea di condominio almeno una volta all’anno. In caso di inosservanza di questo punto, lo stesso amministratore è responsabile, può essere revocato e non potrà esigere alcun emolumento. L'amministratore di condominio può essere revocato anche quando non esegue una delibera.

I rischi che corre l'amministratore in sintesi

Come spiegato, l'amministratore che non convoca l'assemblea di condominio rischia tanto. Ecco cosa sapere in due punti:

1. Obbligo di convocazione: l'amministratore di condominio deve convocare l'assemblea almeno una volta all'anno per approvare il bilancio consuntivo.
2. Rischi per l'amministratore: se non convoca l'assemblea, l'amministratore rischia di non ricevere il compenso e può essere revocato dal suo incarico.