Affitti brevi, fisco e GdF raddoppiano i controlli: 600 mila strutture nel mirino, ecco chi rischia di più

È partita l’offensiva congiunta del fisco e della Guardia di Finanza contro l’evasione negli affitti brevi. Sotto la lente di ingrandimento ci sono oltre 600 mila strutture ricettive presenti sulle piattaforme OTA – da Airbnb a Booking – e i redditi generati a partire dal 2017.

Era solo questione di tempo: grazie all’incrocio dei dati fiscali forniti dalle piattaforme, per molti host sarà difficile evitare i controlli. I due principali marketplace per l’ospitalità turistica sono infatti al centro di verifiche serrate da parte della GdF.

Secondo quanto riportato da diverse testate, è in arrivo una nuova ondata di contestazioni fiscali. L’Agenzia delle Entrate punta a recuperare imposte non versate – IRPEF, IVA e IRAP – da parte di operatori che avrebbero omesso, del tutto o in parte, i redditi incassati attraverso i portali.

Sotto osservazione anche i property manager e gli intermediari professionali, che rischiano di vedersi attribuito l’intero reddito prodotto, in assenza di una chiara distinzione tra le proprie commissioni e gli incassi dei clienti.

Airbnb, Booking & Co nel mirino di Fisco e GdF sugli affitti brevi

La Guardia di Finanza e l’Agenzia delle Entrate stringono il cerchio attorno al settore degli affitti brevi. L’operazione congiunta punta a verificare, una dopo l’altra, le posizioni fiscali di persone fisiche e imprese che affittano immobili a fini turistici attraverso piattaforme online come Airbnb e Booking.

Secondo quanto riportato da italiaoggi.it, nel mirino ci sono oltre 600.000 strutture ricettive, e non solo appartamenti: l’elenco comprende anche hotel, B&B, case vacanze, affittacamere, campeggi, glamping e ostelli. In pratica, chiunque operi nel turismo ed è presente sulle OTA (Online Travel Agency).

Proprietari che non hanno dichiarato i canoni riscossi

I controlli riguarderanno soprattutto i casi di omessa o parziale dichiarazione dei canoni riscossi tramite piattaforme estere. 

Ma non finiscono qui: le verifiche si estendono anche ai property manager e agli intermediari turistici, specialmente se gestiscono numerosi immobili per conto terzi.

Il nodo più delicato riguarda proprio questi ultimi: se le commissioni non sono state correttamente separate dai canoni riscossi per conto dei proprietari, il rischio è che l’intero importo venga considerato come reddito dell’intermediario, con una conseguente tassazione sull’intera cifra.

Property manager che gestiscono numerosi immobili per conto terzi

Come accennato prima, i property manager coinvolti nella gestione di affitti brevi per conto di terzi devono rispettare regole fiscali precise, inclusa la separazione – in fattura e in contabilità – delle voci relative alle commissioni da quelle relative ai proventi dei canoni riscossi per conto dei proprietari.

In caso di inosservanza, l’intero provento derivante dagli affitti immobiliari potrebbe essere imputato al property manager. Si tratta di un sistema che potrebbe rivelarsi penalizzante per gli amministratori immobiliari, ai quali l’Agenzia potrebbe imputare imposte anche su somme effettivamente incassate dai proprietari.

Scenario meno problematico, invece, per gli host privati: gli account intestati a persone fisiche sono normalmente soggetti a una ritenuta fiscale del 21% sul lordo da parte delle piattaforme, una forma di tassazione semplificata che potrebbe metterli al riparo – almeno in parte – dalle contestazioni.

Essi sono obbligati alla comunicazione annuale della Certificazione Unica (CU), da trasmettere all'Agenzia delle Entrate, con l’indicazione dei redditi percepiti dai locatori. L’inosservanza di questa norma comporta l’avvio di accertamenti fiscali e l’applicazione delle relative sanzioni.

Dati da Airbnb e Booking: il fisco li incrocia per stanare l’evasione

Per l’Agenzia delle Entrate è diventato più semplice individuare e sanzionare chi evade gli affitti brevi. Grazie alla mole di informazioni trasmesse da piattaforme come Airbnb e Booking.com, è ora possibile incrociare milioni di dati sulle prenotazioni con le dichiarazioni dei redditi presentate dai locatori.

Il cuore dell’indagine – condotta congiuntamente alla Guardia di Finanza – è individuare proprietà e soggetti coinvolti in potenziali casi di evasione. Il sistema di incrocio consente infatti di far emergere discrepanze tra i canoni effettivamente percepiti e quelli dichiarati, o completamente omessi.

Ma chi rischia di più? Non solo i privati che affittano occasionalmente un immobile, ma anche operatori professionali, società di gestione e intermediari turistici sono nel mirino dei controlli fiscali.

I soggetti più esposti a sanzioni e accertamenti sono quelli che utilizzano le piattaforme in modo continuativo e hanno eluso la dichiarazione degli incassi.

Il lavoro sinergico tra fisco e Guardia di Finanza punta a ricostruire con precisione gli incassi percepiti, i periodi di locazione e ogni omessa o parziale dichiarazione dei redditi da affitto.

Dai dati già acquisiti dalle piattaforme emerge che:

• Airbnb ha fornito all’Amministrazione finanziaria tutte le informazioni relative al periodo 2017–2021, coprendo transazioni per circa 576 milioni di euro. Il flusso informativo rientra nell’accordo con il Fisco per regolarizzare la cedolare secca non trattenuta in quegli anni;
• Booking.com, invece, ha trasmesso i dati relativi al periodo 2016–2019. Si tratta di operazioni che potrebbero essere collegata a una liquidazione IVA da 94 milioni di euro, effettuata nel 2023, oppure, secondo alcune fonti, a un recente compromesso con il fisco sul versamento delle ritenute d’acconto previste per il 2024.

Per ulteriori dettagli sulla disciplina fiscale e sulle regole per gli intermediari nelle locazioni brevi, si rimanda alla guida dell'Agenzia delle Entrate.

5 Domande e risposte sull’offensiva fiscale sugli affitti brevi

1. Perché il fisco e la Guardia di Finanza controllano gli affitti brevi? Per combattere l’evasione fiscale, usando i dati forniti da piattaforme come Airbnb e Booking per confrontare i redditi dichiarati con quelli effettivamente incassati.
2. Chi viene maggiormente controllato? Proprietari di immobili, ma soprattutto property manager e intermediari che gestiscono più affitti e devono separare commissioni e incassi per evitare contestazioni.
3. Cosa succede se non si dichiara correttamente? Si rischiano accertamenti, sanzioni e il pagamento di imposte arretrate, con possibili tasse anche sull’intero reddito se le commissioni non sono distinte.
4. Come vengono usati i dati di Airbnb e Booking? Vengono incrociati con le dichiarazioni fiscali per scoprire omissioni o discrepanze tra i canoni percepiti e quelli dichiarati.
5. Qual è la situazione per gli host privati? Hanno una tassazione semplificata con una ritenuta del 21% già applicata, ma devono comunque comunicare i redditi all’Agenzia per evitare problemi.