Trattamento fiscale degli affitti brevi: ecco come funziona la locazione turistica

I contratti di locazione turistica, nel corso degli anni e soprattutto durante la stagione estiva, stanno diventando un’ottima forma di business e, per questo, è molto importante anche comprendere bene il trattamento fiscale degli affitti brevi.

La Legge di Bilancio del 2024 ha introdotto alcune sostanziali modifiche al trattamento fiscale dei cosiddetti affitti brevi, prevedendo determinati limiti.

Nel testo daremo un’attenta occhiata alla normativa di riferimento degli affitti brevi, spiegando quali sono gli obblighi fiscali e dichiarativi e esponendo le differenze che intercorrono tra l’applicazione della cedolare secca e o la tassazione ordinaria.

Come funziona la locazione turistica

In linea generale, in base al Codice del turismo, rientrano tra le attività di locazione turistica:

• Gli esercizi di affittacamere;
• I bed and breakfast;
• Le unità abitative immobiliari ad uso turistico.

Anche quando si parla di affitti brevi si deve stipulare un apposito contratto di locazione. Si tratta di un adempimento sempre obbligatorio e richiede la sottoscrizione da parte di entrambi: locatore e inquilino.

A differenza degli altri contratti, però, quelli per le locazioni brevi non devono essere obbligatoriamente registrati all’Agenzia delle entrate.

Si può stipulare un contratto libero, con il solo vincolo della modalità di pagamento che deve rispettare il limite imposto dalla legge per i pagamenti in contanti. Ricordiamo che il limite all’utilizzo dei contanti è fissato a 5000 euro per il 2024.

Come vengono tassati gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono una forma di alloggio sempre più diffuso, conveniente sia per i locatori che per gli affittuari.

La tassazione degli affitti brevi diventa una questione molto importante e complessa. Occorre fare alcune precisazioni, affinché si tratti di una locazione breve, e si devono rispettare le seguenti caratteristiche:

• L’immobile deve essere ad uso abitativo;
• La durata di ciascun soggiorno non deve superare 30 giorni l’anno;
• Le parti coinvolte nel contratto devono essere persone fisiche all’infuori dell’attività d’impresa.

Il regime fiscale delle locazioni turistiche degli affitti brevi è disciplinato dal Decreto legge n. 50/2017. Il Decreto prevede che per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve è possibile applicare il regime agevolato di tassazione della cedolare secca.

Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, che si applica sul reddito derivante dalla locazione dell’immobile.

Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi

Nel caso in cui le locazioni turistiche rientrano nella categoria dei redditi fondiari, si può optare per il regime di tassazione agevolata: la cedolare secca.

L’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni di locazione tassati con l’imposta agevolata siano esclusi dal reddito complessivo.

La Legge di Bilancio del 2024 ha messo mano al trattamento fiscale degli affitti brevi, apportando modifiche proprio all’applicazione della cedolare secca. L’aliquota agevolata del 21% può essere applicata solo per il primo immobile. A partire dal secondo immobile deve essere applicata l’aliquota del 26%.

Dove si dichiarano i redditi da locazioni brevi

I redditi derivanti dalle locazioni turistiche devono essere debitamente dichiarati e tassati come tutti i redditi da locazioni.

Per dichiarare il reddito, nel Modello 730 o nel Modello Redditi Persone Fisiche, il locatore deve conservare i seguenti documenti:

• Contratto di locazione breve;
• Ricevuta di pagamento;
• Prenotazioni e incassi, se si utilizzano portali web diretti o di intermediazione.

Ricordiamo che nel caso della ricevuta di pagamento deve essere emessa solo se il locatario la richiede, ovvero se il pagamento viene effettuato con mezzi di pagamento tracciabili.

Se, invece, il locatario paga in contanti, nel rispetto dei limiti di cui abbiamo già parlato, la ricevuta di pagamento deve essere sempre rilasciata.