Spese Condominiali: venditore o acquirente? Ecco chi paga la quota

In materia di spese condominiali e vendita di immobili, l'argomento è spesso fonte di numerose discussioni. Infatti, la ripartizione delle quote tra venditore e acquirente dipende da vari fattori. In questo contesto, sia la giurisprudenza che la dottrina hanno espresso diversi pareri riguardo alla responsabilità delle parti per l'imputazione delle spese ordinarie e straordinarie. In particolare, l'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile e l'articolo 1118 del Codice Civile forniscono chiarimenti su come queste spese debbano essere suddivise in relazione all'andamento della compravendita e alla titolarità dell'immobile.

Chi paga le spese condominiali in caso di vendita immobiliare? Responsabilità per le spese ordinarie e straordinarie

Dalla vendita di un immobile derivano anche il carico delle spese ordinarie e straordinarie. Le prime riguardano la gestione quotidiana, mentre le seconde sono legate a interventi eccezionali o fuori dalla normale amministrazione condominiale. La normativa in merito alle spese straordinarie prevede un pagamento solidale tra acquirente e venditore per le spese sostenute nel periodo di gestione corrente e per gli esercizi precedenti alla compravendita.

In caso di spese non saldate dal venditore, l'acquirente è tenuto a regolarizzare i pagamenti in sospeso per gli anni a lui imputabili.
L'articolo 1136 del Codice Civile, che disciplina l'approvazione delle spese straordinarie da parte dell'assemblea condominiale, chiarisce che, per gli interventi straordinari, la responsabilità dell'acquirente dipende dalla data di approvazione della delibera condominiale. Se la delibera è stata adottata prima della stipula dell'atto di vendita, le spese straordinarie sono a carico del venditore, indipendentemente dall'epoca di esecuzione dei lavori. Se, invece, la delibera è stata presa dopo la vendita, le spese sono a carico dell'acquirente.

Debiti condominiali preesistenti alla vendita: chi è responsabile per il pagamento?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11199/2021, ha chiarito che l'acquirente non è tenuto a farsi carico dei debiti condominiali preesistenti alla compravendita. Questo principio risolve numerosi dubbi riguardo alla responsabilità dei pagamenti da parte dell'acquirente, legati a debiti accumulati dal venditore prima della vendita. Tuttavia, è fondamentale che l'acquirente verifichi la situazione debitoria del venditore prima di concludere l'acquisto.

Come sottolineato anche da Idealista, è nell'interesse dell'acquirente richiedere una liberatoria che certifichi l'inesistenza di spese condominiali arretrate. La questione delle controversie relative a tali spese è infatti complessa, e la giurisprudenza ha affrontato numerosi casi in cui, in assenza di liberatoria, il condominio ha agito legalmente per ottenere il pagamento anche dall'acquirente.

Recupero delle spese condominiali ordinarie e straordinarie: obblighi legali e norme aggiornate

Il recupero delle spese straordinarie e ordinarie, ovvero i contributi condominiali, è un aspetto cruciale nella gestione del condominio, in particolare in presenza di morosità. L'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che fa riferimento al Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318, stabilisce le modalità di riscossione delle quote non pagate. Sebbene il Decreto sia stato abrogato, le normative in materia di recupero dei crediti condominiali sono state integrate dal Codice Civile.

In caso di morosità, l'amministratore del condominio può agire in giudizio, richiedendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero dei contributi non pagati. L'amministratore può avviare l'azione legale anche senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, rendendo più rapido il recupero.

Inoltre, l'amministratore ha l'obbligo di informare i creditori su tutti i dettagli relativi ai condomini morosi, consentendo un'azione tempestiva per il recupero dei crediti. Per i condomini in regola con i pagamenti, i creditori non possono richiedere il pagamento senza aver prima tentato un recupero dei crediti dai morosi. Se il ritardo nel pagamento persiste oltre sei mesi, l'amministratore ha la possibilità di sospendere l'accesso ai servizi che non richiedono l'uso congiunto di altri condomini.

Infine, chi vende un immobile resta responsabile per i contributi maturati fino a quando l'amministratore riceve la copia autentica del titolo che attesta il trasferimento del diritto di proprietà.

 Riepilogo: quota condominiale e vendita immobiliare: a chi spetta pagare le spese?

La gestione delle spese condominiali in caso di compravendita immobiliare è regolata da specifiche disposizioni legislative che determinano le responsabilità di venditore e acquirente. Ecco i punti principali che regolano la divisione delle spese tra venditore e acquirente:

1. Suddivisione delle spese ordinarie e straordinarie: Le spese ordinarie sono a carico del proprietario al momento del pagamento, mentre le spese straordinarie dipendono dalla data di approvazione della delibera condominiale, con il venditore responsabile se approvata prima della vendita.
2. Debiti preesistenti alla vendita: L'acquirente non è obbligato a pagare i debiti condominiali accumulati dal venditore prima della vendita, ma è essenziale richiedere una liberatoria per evitare problemi legali.
3. Obblighi legali del recupero delle spese: L'amministratore può intraprendere azioni legali per il recupero delle spese condominiali non pagate, compreso il decreto ingiuntivo, anche senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.