Pignoramento prima casa, quando è possibile e quando no? Ecco le condizioni del Fisco e le eccezioni

Pignoramento prima casa: un tema che desta non poca preoccupazione in chi ha debiti con il Fisco.

La perdita dell’abitazione principale rappresenta uno degli scenari più temuti quando si accumulano diversi debiti, anche se non mancano specifiche tutele legali per chi si trova a rischiare la propria abitazione, indirizzate soprattutto a coloro che si trovano in serie difficoltà economiche.

Il "Decreto del Fare" (D.L. n. 69/2013), e le successive conferme della Corte di Cassazione (sentenza n. 32759 del 16 dicembre 2024), stabiliscono i criteri per proteggere l’immobile da un eventuale esproprio. Tuttavia, esistono eccezioni e condizioni che possono far decadere questa protezione.

Scopriamo insieme quando il Fisco può agire chiedendo il pignoramento dell'immobile, i casi in cui non è possibile farlo e le differenze con il pignoramento delle banche. 

Prima di entrare nel merito dell'articolo, vi lasciamo al video YouTube di Francesco Carrino sulle strategie da mettere in atto per non rischiare il pignoramento del conto corrente bancario.

Quando il Fisco non può pignorare la prima casa

Iniziamo col dire che, fortunatamente, il pignoramento della prima casa da parte del Fisco non è sempre possibile. L'immobile non può essere pignorato in specifiche circostanze. 

Il pignoramento non è consentito se l’immobile è l’unico di proprietà e viene utilizzato come residenza principale. In questo caso, l’Erario non può espropriarlo. Tale "divieto" è però valido solo se vengono rispettati specifici requisiti:

• la prima casa non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (ville, castelli, etc.);
• il debito nei confronti del Fisco non deve oltrepassare i 120.000 euro di importo.

È importante sottolineare che questa tutela si estende anche ai procedimenti già avviati. Se un’azione esecutiva è in corso e l’immobile soddisfa i criteri di impignorabilità, è possibile far valere i propri diritti e bloccare il procedimento.

Il Fisco non può pignorare, ma può ipotecare

Sebbene il pignoramento della prima casa sia vietato in determinate condizioni, il Fisco ha comunque la facoltà di iscrivere un’ipoteca sull’immobile. Tale possibilità  è ammessa solo se il debito supera i 20.000 euro. 

C'è da dire che l'ipoteca segnala una situazione finanziaria critica e, se il debito non viene saldato, potrebbe trasformarsi in un’esecuzione immobiliare. L’unico modo per rimuoverla è regolarizzare la posizione debitoria.

Quando la prima casa può essere pignorata dal Fisco

Ma come per ogni regola che si rispetti esistono anche le eccezioni. La protezione decade e il Fisco può procedere con il pignoramento della prima casa in tre circostanze:

• se il proprietario possiede più di un immobile;
• se il debito con l’Erario supera i 120.000 euro;
• se viene rifiutata una proposta di rateizzazione.

In questi casi, l'immobile può essere messo all'asta.Prima di avviare l’azione esecutiva, l’Agenzia delle Entrate è tenuta a offrire un piano di rateizzazione del debito. Ignorare questa possibilità o respingerla senza alternative concrete può portare alla perdita dell’immobile. Ecco perchè accettare un pagamento dilazionato rappresenta spesso la soluzione migliore per evitare il pignoramento.

Pignoramento del Fisco e delle banche: le differenze

Le restrizioni che limitano il pignoramento fiscale sulla prima casa non si applicano però ai creditori privati. Se il debito riguarda una banca, l’istituto di credito può espropriare l’immobile, anche se si tratta dell’unica abitazione di proprietà.

A differenza del Fisco, le banche non devono rispettare soglie minime di debito o requisiti particolari. Se il pagamento delle rate del mutuo diventa insostenibile e il debito cresce, il rischio di perdere la casa è concreto.

La normativa offre tutele importanti, ma non garantisce una protezione assoluta. Conoscere i propri diritti e valutare attentamente ogni possibilità di regolarizzazione del debito può fare la differenza tra conservare il proprio immobile e vederlo finire all’asta.