Rendita catastale, la Cassazione chiarisce sulla revisione d'ufficio: casi e motivazioni

L'Agenzia delle Entrate, durante la revisione d'ufficio della rendita catastale, deve fornire una spiegazione dettagliata dei metodi utilizzati per calcolare i risultati.

La Cassazione, con l'ordinanza 4684/2025, ha affrontato il tema delle analisi effettuate dall'amministrazione finanziaria per la rivalutazione degli immobili e la modifica dei valori catastali.

Questo argomento è diventato particolarmente rilevante a causa delle lettere di compliance che l'Agenzia delle Entrate sta inviando ai contribuenti che non hanno aggiornato correttamente le variazioni catastali relative alle ristrutturazioni per il superbonus e agli altri bonus edilizi.

Nell’articolo, affronteremo l’argomento alla luce delle indicazioni della Cassazione.

Quando è possibile la revisione della rendita catastale

La revisione delle rendite catastali è diventato un argomento rilevante a causa delle lettere di compliance che l'Agenzia delle Entrate sta inviando ai contribuenti.

La decisione arriva dopo una sentenza della Corte tributaria regionale di Roma, e riguarda un avviso di accertamento catastale emesso dall'Agenzia delle Entrate che ha rideterminato la classe e la rendita di un immobile, comportando un notevole aumento dei valori catastali.

Tra i vari punti contestati, il contribuente ha sollevato dubbi sulla motivazione dell'atto, considerata troppo sommaria. Su questo punto, la Cassazione ha accolto il ricorso.

Nel caso esaminato, la notifica della nuova classe di un immobile, effettuata d’ufficio dall’Amministrazione finanziaria, comportava un aumento significativo della rendita catastale, dovuto all’incremento del valore di mercato della zona,

La rideterminazione della rendita riguardava un immobile situato in una zona dove l’aumento del valore medio di mercato era molto superiore a quello degli altri immobili del comune. In questo caso, il Comune ha la possibilità di rideterminare le rendite catastali d’ufficio.

La Cassazione spiega che la revisione della rendita catastale d’ufficio può avvenire solo nei seguenti casi:

• Su richiesta del Comune, nel caso in cui venga rilevato un evidente disallineamento rispetto a fabbricati con caratteristiche simili;
• Se l'immobile si trova in microzone comunali con un valore medio di mercato significativamente diverso rispetto alle aree circostanti;
• Se l'immobile non è stato dichiarato, o se sono stati eseguiti interventi edilizi senza la relativa comunicazione di aggiornamento.

Fondamentale è la prova dei presupposti. L'amministrazione ha il compito di accertare e, prima di tutto, di specificare in modo chiaro, preciso e dettagliato i presupposti che giustificano, nel caso specifico, la riclassificazione di massa.

Inoltre, deve dimostrare i parametri, i fattori e i criteri utilizzati per applicare la riclassificazione a ogni singola unità immobiliare. Il provvedimento per l’aggiornamento della classe non può considerarsi adeguatamente motivato se si limita a fare riferimento in modo vago e generico al rapporto tra il valore di mercato e quello catastale, senza indicare le fonti, i metodi e i criteri utilizzati per ottenere ed elaborare questi dati.

Quali sono i criteri di adeguamento catastali

Se la motivazione è l'adeguamento della rendita catastale ai valori di mercato, l'Amministrazione pubblica deve indicare gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno contribuito alla riqualificazione dell'area. Inoltre, bisogna specificare quali dati ha utilizzato e in che modo questi sono stati elaborati.

Detto ciò, il contribuente deve essere messo nelle condizioni di verificare facilmente e, se necessario, contestare i presupposti per l’applicazione della revisione della rendita catastale.

Cosa si considera per la revisione della rendita catastale

Per una revisione corretta della rendita catastale, è necessario identificare, calcolare, rilevare ed elaborare con precisione quattro parametri specifici, come stabilito dalla normativa.

I parametri sono:

• Il valore di mercato medio della microzona, calcolata per mq;
• Il valore catastale medio della microzona;
• Il valore di mercato medio per tutte le microzone;
• Il valore catastale medio per tutte le microzone.

Per ciascuno dei suddetti parametri, è necessario fornire dati precisi, come le date a cui si riferiscono le rilevazioni.

L’eventuale avviso di accertamento non include questi parametri, e per questo motivo la Corte di Cassazione ha dato ragione al contribuente.

Per riassumere

L'Agenzia delle Entrate deve fornire spiegazioni dettagliate sui metodi utilizzati per calcolare la rendita catastale durante la revisione d'ufficio.

La Cassazione, con l'ordinanza 4684/2025, ha chiarito che la revisione può avvenire solo in specifici casi, come richiesto dal Comune o in presenza di variazioni significative nei valori di mercato.

L'Amministrazione deve giustificare chiaramente i parametri utilizzati, dimostrando con precisione le basi per la riclassificazione. La motivazione deve essere dettagliata, evitando riferimenti vaghi e generici.

Il contribuente deve avere la possibilità di contestare le revisioni, che devono basarsi su dati accurati.