Vendita usufrutto e nuda proprietà: cosa cambia nella tassazione 2025

Cosa si paga: imposte ipotecarie o catastali nella vendita della nuda proprietà unitamente al trasferimento dell’usufrutto a due acquirenti diversi? Quando, pur essendo incorporate in un unico negozio giuridico, queste operazioni diventano due atti distinti nel pagamento delle imposte? Sono domande tutt’altro che banali per i contribuenti. Non sempre, infatti, ciò che appare come un’unica cessione unitaria viene considerata tale.
Si tratta di un aspetto chiarito dalla normativa del TUIR e da diverse pronunce della Corte di Cassazione, che ha ribadito la necessità di operare con una tassazione autonoma qualora emerga, tra le due vendite, un distinto intento da parte delle parti coinvolte. Vediamo ora cosa dice l’Agenzia delle Entrate.

Vendita separata di usufrutto e nuda proprietà: guida completa alle imposte

Secondo quanto riportato da fiscooggi.it, nella risposta n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate considera i casi in cui emerge la vendita della nuda proprietà e, contestualmente, il trasferimento dell’usufrutto a due soggetti diversi come assoggettati a tassazione autonoma ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, anche se considerati all'interno del medesimo rapporto giuridico.

In questo caso, infatti, il corrispettivo per la vendita dell'usufrutto è considerato un "reddito diverso", disciplinato dall'articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR.

Diversamente, la cessione della nuda proprietà potrebbe generare una plusvalenza tassabile, secondo le disposizioni dell’articolo 67, comma 1, lettera b), e dell’articolo 68 del TUIR, a condizione che avvenga entro cinque anni dall'acquisto.

Come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, quando si verifica la vendita distinta della nuda proprietà di un immobile e, simultaneamente, il trasferimento dell'usufrutto a due soggetti diversi, ogni operazione viene considerata, ai fini fiscali, autonoma e indipendente.

In particolare, manca una dipendenza oggettiva tra le due operazioni, pertanto:

• il reddito prodotto dalla vendita dell'usufrutto dovrà essere tassato come "reddito diverso";
• il reddito derivante dalla cessione della nuda proprietà sarà considerato una plusvalenza tassabile, a patto che non siano trascorsi più di cinque anni dall'acquisto.

Perché la vendita contestuale di usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi non è considerata un'operazione unitaria dal punto di vista fiscale?

È importante sottolineare che, in merito a questa questione, sono state prese in esame sia le normative del TUIR sia varie pronunce della Corte di Cassazione.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali, la vendita della nuda proprietà e il contemporaneo trasferimento dell'usufrutto a persone diverse rappresentano due atti separati, distinti tra loro, e quindi assoggettati ad autonoma tassazione, anche se compresi all’interno dello stesso negozio giuridico.

La Corte di Cassazione, con le ordinanze n. 7154/2021 e n. 11922/2021, ha ribadito che, anche se la vendita avviene all'interno di un unico rapporto giuridico, non esiste una concatenazione oggettiva necessaria tra le due operazioni.

Dal contesto, infatti, emerge la volontà delle parti di procedere con due atti distinti. Per questo motivo, la vendita della nuda proprietà e il trasferimento dell’usufrutto vengono tassati separatamente.

Quali sono le implicazioni fiscali per ciascuna delle due operazioni?

Con le sentenze sopra citate, l’Agenzia delle Entrate si è allineata alle pronunce della Cassazione, confermando quanto segue:

• trasferimento dell’usufrutto: la quota relativa al corrispettivo derivante dalla cessione costituisce un "reddito diverso" ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR;
• vendita della nuda proprietà: l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà è tassabile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), e dell'articolo 68 del TUIR, purché l'operazione avvenga entro cinque anni dall'acquisto.

Quali normative e pronunce giurisprudenziali supportano questa distinzione?

Alla luce delle disposizioni normative (articolo 67, comma 1, lettere b) e h), e articolo 68 del TUIR) e delle pronunce della Corte di Cassazione (ordinanze n. 7154/2021 e n. 11922/2021), l’Agenzia delle Entrate si è uniformata alla giurisprudenza, chiarendo che, nel caso in cui il contribuente decida di procedere separatamente con la vendita della nuda proprietà e, contemporaneamente, con quella dell’usufrutto a soggetti diversi, si determinano effetti fiscali differenti per ciascun atto.

L’aspetto principale per il contribuente riguarda l’applicazione di diverse imposte, anche qualora le operazioni siano racchiuse in un unico negozio giuridico.

Pertanto, dovranno essere regolarizzate separatamente:

• l’imposta di registro;
• l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale.

Vendita separata di usufrutto e nuda proprietà nel 2025: cosa sapere su tassazione e normative

1. Quando la nuda proprietà e l’usufrutto vengono ceduti contestualmente a soggetti diversi, anche se all’interno di un unico negozio giuridico, si configurano come due operazioni distinte, ciascuna con la propria tassazione.
2. Il corrispettivo derivante dalla vendita dell’usufrutto è considerato un reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. h) TUIR), mentre la plusvalenza derivante dalla vendita della nuda proprietà è tassabile (art. 67, comma 1, lett. b) e art. 68 TUIR) se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto.
3. Con la risposta n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate conferma che in caso di vendita disgiunta a due soggetti diversi, ciascuna cessione è fiscalmente autonoma, indipendentemente dall’unicità del rapporto giuridico.
4. Le ordinanze n. 7154/2021 e n. 11922/2021 della Corte di Cassazione ribadiscono che manca un nesso oggettivo tra le due operazioni, e quindi devono essere trattate separatamente dal punto di vista tributario.
5. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere pagate distintamente per ciascuna operazione. Questo implica obblighi fiscali separati per chi decide di vendere usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi.